Оформление прав на недвижимость является прерогативой государства. Только государственный орган – Кадастровое управление выдает новому владельцу владенческий титул ТАПУ. Больше никто, даже нотариусы, не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости. И исключительно только ТАПУ является подтверждением Вашего неоспоримого права на недвижимость.
Документы на оформление принимает районное (Анталии, Алании и др.) Кадастровое управление по месту нахождения объекта, далее документы проходят согласование в военном ведомстве в Измире (после изменений законодательства в октябре 2013 этот этап уже не нужен. Подробнее об этом – по ссылке). После его положительного решения оформляется право собственности, и уже на основании ТАПУ выдается постоянный ВНЖ.
Возникает резонный вопрос: если все решения принимает и, соответственно, все легитимные документы на недвижимость выдает государственный орган, какую роль играет договор купли-продажи между покупателем и продавцом?
Действительно, предварительный договор купли-продажи недвижимости, который Вы подписываете с продавцом-владельцем объекта, не является свидетельством права собственности, предоставляемым Кадастровым Упаравлением, договор о купле продажи подписанный двумя сторонами подтверждает ваши права на собственность и готовность владельца переуступить Вам права на владение собственностью при соблюдениии всех договоренностей обязательно прописанных в договоре. В договорах утверждаются общее согласование цены объекта, условий его проплаты. Могут быть оговорены в договоре и иные немаловажные условия, вплоть до того, какая встроенная мебель и техника будет находится в вашей квартире и когда в бассейн в Вашем комплексе нальют воду. Именно этот договор предъявляется в Вашем банке, когда наступает срок делать проплату, так как без договора (основания перевода) нельзя сделать перевод на счет юридического лица.
Чаще всего договор купли-продажи недвижимости бывает трехсторонним договором, в котором на равных выступает агентство, осуществляющее продажу данного объекта и выступающее посредником между продавцом и покупателем. И это не случайно. Агентство обязуется защищать права покупателя и продавца, а также полностью содействовать в получении всей необходимой документации для оформления собственности на имя покупателя (по крайней мере, именно так это прописывается в договорах, заключаемых при участии агентства RestProperty).
При этом важно понимать, что для иностранца, в связи с длительностью процедуры получения всех разрешений в государственных органах, подписание договора и получение Тапу существенно удалены по времени друг от друга. Безусловно, это создает определенные риски. И вот здесь договор купли-продажи и авторитет и надежность агентства-посредника позволяют регламентировать поведение сторон и снизить риски. В самом же худшем случае, по этому документу хотя и нельзя будет требовать выполнения обязательств по передаче права собственности, но можно будет использовать данный договор в качестве доказательства в суде, и вернуть всё в первоначальное положение, т.е. покупатель сможет требовать возврата выплаченных денежных средств в полной мере.
Нужно ли нотариально заверять договор?
Законом допускается простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости. Более того, если посмотреть на договоры, которые заключаются между двумя турецкими гражданами или покупателем и агентством, там зачастую нет никаких печатей – только подписи, так как именно подпись является главным признаком действительности любого документа. Все остальное, в том числе и нотариальное удостоверение, Вы можете сделать по желанию и за свой счет, но особого юридического веса это иметь не будет. В суде, еще раз повторим, действительна простая письменная форма договора. Если, имея на руках договор, Вы принимаете квартиру в пользование и подписываете Акт приемки-передачи объекта недвижимости, а потом вдруг по какой-то причине продавец отказывается передать Вам право собственности (т.е. переоформить недвижимость в Государственной Регистрационной Палате), в этом случае по закону Турецкой Республики Вам будут обязаны вернуть все проплаченные средства. Это одинаково справедливо как для заверенного нотариусом договора, так и для заключенного в простой форме за подписями сторон. А так как даже для российского банка подпись нотариуса не нужна, ее отсутствие и в самом деле не накладывает никаких ограничений.
Причина, по которой большинство договоров компании Restproperty не заверяются у нотариуса – нежелание клиентов платить более высокую сумму налога при получении Тапу. Что имеется в виду. При оформлении обычно в него заносится кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая значительно ниже рыночной. И уплата налогов происходит с этой суммы. Если же Вы предоставляете договор, заверенный нотариусом, то в нем указывается рыночная стоимость объекта, та, по которой Вы купили недвижимость. И в этом случае платить налоги приходится с этой суммы.
Тем не менее, отметим, что существует две формы нотариального заверения договора о купле-продаже недвижимости: до получения разрешения из Измира (в этом случае нотариус гарантирует возврат средств, но не может гарантировать, что продавец не откажется от покупки). И после получения разрешения– так называемое Satış vaadı. Для иностранцев последний вариант не имеет смысла, а вот налог придется платить от рыночной стоимости (о чем мы уже говорили выше).
Полностью обезопасить себя покупатель-иностранец может только одним способом: наложив так называемый Şerh – своеобразную ипотеку, зарегистрированную в Кадастровом управлении региона покупки, где будет зафиксировано, что Вы, покупатель, оплатили продавцу определенную сумму в счет покупки конкретной недвижимости. В этом случае кадастровая стоимость объекта не меняется, так как до получения разрешения из Измира нет смысла оплачивать всю рыночную стоимость и проплаченная на момент накладывания Şerh сумма будет не меньше официальной стоимости объекта. Но в случае, если продавец решит продать этот объект кому-то другому, при переоформлении Тапу служащий увидит запись о наложенном Şerh и в обязательном порядке сообщит что данный объект находиться под ипотекой и на данную недвижимость имеет права другой покупатель.
Это может быть интересно:
Квартиры в Турции | Виллы в Турции | Почему выгодно инвестировать в Турцию?
