Danıştay поставил под сомнение налоги на Airbnb в Турции

Высший административный суд Турции Danıştay вынес важное решение, которое может существенно повлиять на рынок краткосрочной аренды жилья по всей стране. Речь идет о тысячах объектов недвижимости, которые сдаются через платформы Airbnb и аналогичные сервисы краткосрочного размещения.

Поводом для рассмотрения дела стали разъяснения Налогового управления Турции, опубликованные в январе 2025 года. Тогда налоговые органы заявили, что получение лицензии на краткосрочную туристическую аренду автоматически свидетельствует о ведении коммерческой деятельности. На основании такой трактовки собственникам жилья начали открывать коммерческие налоговые досье, начислять НДС (KDV), авансовый налог (geçici vergi), а также применять штрафные санкции.

Почему решение вызвало широкий резонанс

После введения новых требований многие владельцы недвижимости столкнулись с серьезным увеличением финансовой и административной нагрузки. Даже собственники одной или двух квартир были вынуждены выполнять требования, характерные для полноценного бизнеса.

В результате многие арендодатели оказались перед непростым выбором:

• оформлять коммерческую деятельность и нести дополнительные расходы;
• передавать управление объектами специализированным управляющим компаниям;
• либо полностью отказываться от легальной краткосрочной аренды.

По мнению участников рынка, подобный подход существенно снижал привлекательность законной сдачи недвижимости туристам.

Позиция Danıştay

Высший административный суд не согласился с автоматическим отнесением владельцев жилья к субъектам коммерческой деятельности только на основании наличия лицензии на краткосрочную аренду.

Суд указал, что сдача квартиры на сутки, неделю или месяц сама по себе не делает собственника гостиницей или коммерческим предприятием.

Согласно позиции суда, доход от такой аренды продолжает относиться к категории доходов от недвижимости, если деятельность не ведется как организованный бизнес и не сопровождается дополнительными гостиничными услугами.

К таким услугам относятся:

• предоставление завтраков и питания;
• ежедневная уборка помещений;
• услуги прачечной;
• глажка одежды;
• другие сервисы, характерные для гостиничного бизнеса.

При отсутствии подобных услуг недвижимость не может автоматически рассматриваться как объект размещения в гостиничном понимании.

Вопрос налога на проживание

Отдельное внимание Danıştay уделил вопросу налога на проживание (konaklama vergisi).

Суд отметил, что отсутствие гостиничных услуг не позволяет автоматически квалифицировать объект как средство размещения туристов в понимании соответствующего налогового законодательства.

Следовательно, сам факт наличия лицензии на краткосрочную аренду не является достаточным основанием для автоматического начисления налога на проживание.

Что означает решение для собственников жилья

По сути, Danıştay пришел к выводу, что лицензия Министерства культуры и туризма Турции подтверждает право на ведение краткосрочной аренды, но сама по себе не доказывает осуществление коммерческой деятельности.

Это означает, что наличие разрешения не может автоматически использоваться в качестве основания для начисления НДС, авансового налога и других обязательств, предусмотренных для бизнеса.

Вместе с тем решение суда не отменяет действующее регулирование рынка краткосрочной аренды.

Разрешение на краткосрочную туристическую аренду по-прежнему остается обязательным, а закон о посуточной аренде недвижимости продолжает действовать в полном объеме.

Возможные последствия для рынка недвижимости Турции

Эксперты уже называют решение Danıştay одним из наиболее значимых судебных прецедентов последних лет для рынка аренды недвижимости.

Если данная правовая позиция будет сохраняться и в дальнейшем, тысячи собственников получат дополнительные юридические основания для обжалования ранее начисленных налогов, штрафов и требований о регистрации коммерческой деятельности.

Кроме того, решение способно изменить подход государственных органов к налогообложению краткосрочной аренды и создать более четкие критерии разграничения доходов от недвижимости и коммерческого гостиничного бизнеса.

Для владельцев квартир, сдающих жилье через Airbnb и аналогичные платформы, это решение может стать важным прецедентом в вопросах налогообложения и защиты своих прав.