В Турции вступили в силу новые правила перевода офисов в жилье

В Турции вступило в силу новое постановление Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, которое значительно упрощает процедуру переоборудования офисных помещений в жилые квартиры. Новые нормы направлены на увеличение предложения жилья за счет пустующих коммерческих объектов и устранение бюрократических препятствий при изменении назначения недвижимости.

Изменения внесены в Положение о правилах зонирования планируемых территорий и уже вступили в законную силу.

Что изменилось

Новые правила затрагивают сразу несколько важных направлений:

• упрощена процедура перевода офисных помещений в жилые квартиры;
• уточнены требования к обязательной установке лифтов;
• изменены правила расчета коэффициента использования площади застройки (KAKS/FAR);
• урегулированы вопросы повторного получения строительных разрешений;
• установлены единые правила для всех муниципалитетов страны.

Министерство также закрепило в нормативном документе положения, которые ранее применялись только на основании отдельных циркуляров, что должно исключить различия в трактовке законодательства.

Какие объекты можно будет переоборудовать

Согласно новым правилам, перевод офисов в жилые помещения возможен только при соблюдении ряда обязательных условий.

• Здание должно находиться в зоне, где градостроительным планом разрешены как офисные, так и жилые помещения.
• Переоборудовать можно не более 60% офисных помещений здания.
• Изменения распространяются на уже построенные и введенные в эксплуатацию здания.
• Воспользоваться упрощенной процедурой можно до 1 июля 2027 года.

Почему были приняты новые меры

Президент Института права недвижимости Али Юксель отметил, что после пандемии во многих странах значительно выросли цены на жилье, одновременно увеличилось количество пустующих офисных помещений.

Из-за распространения удаленной работы многие офисы, банковские здания, штаб-квартиры компаний и даже торговые центры оказались частично или полностью пустыми. Новые правила позволят использовать эти площади для создания дополнительного жилья.

По словам экспертов, нововведение позволит одновременно решить две задачи:

• сократить количество простаивающей коммерческой недвижимости;
• увеличить предложение жилья на рынке без строительства новых зданий.

Изменения в расчете площади застройки

Постановление также уточняет порядок расчета коэффициентов застройки.

Теперь при соблюдении установленных условий в расчет площади не будут включаться:

• перголы;
• декоративные бассейны;
• входные навесы;
• отдельные участки кровли;
• некоторые общие помещения здания.

При этом площадь таких элементов не должна превышать 20% площади земельного участка.

Для общественных зданий едиными общими зонами официально признаны:

• детские игровые площадки;
• мечети и вспомогательные помещения;
• общие парковки;
• неиспользуемые террасы на крыше.

Единые правила для всех муниципалитетов

Президент Ассоциации юристов по вопросам недвижимости Али Гювенч Кираз отметил, что одной из главных задач реформы стало устранение различий между муниципалитетами.

Ранее одинаковые проекты могли получать разные решения в зависимости от конкретного муниципалитета. Теперь правила расчета этажности, общих зон и коэффициентов застройки закреплены непосредственно в законодательстве.

Защита уже реализуемых проектов

Новые нормы также регулируют порядок продления строительных разрешений.

Если строительство началось в течение двух лет после получения разрешения, приобретенные права застройщика будут сохранены. Однако проекты по-прежнему обязаны соответствовать современным требованиям:

• сейсмостойкости;
• пожарной безопасности;
• энергоэффективности;
• теплоизоляции;
• гидроизоляции.

Если строительство не началось в течение двух лет после получения разрешения, проект должен будет полностью соответствовать действующим на момент реализации строительным нормам.

Важно получить согласование

Юрист по недвижимости Чигдем Кезер обращает внимание, что перевод офиса в квартиру возможен далеко не во всех случаях.

Если градостроительный план не предусматривает жилую функцию для данной территории, изменить назначение помещения невозможно.

Кроме того, если внутренний регламент здания предусматривает использование помещений исключительно в качестве офисов, может потребоваться внесение изменений в правила управления зданием. Для этого необходимо согласие не менее четырех пятых собственников.

Эксперты также рекомендуют заранее получить письменное заключение муниципалитета о возможности переоборудования конкретного объекта. Это позволит избежать административных споров и снизить риск отказа при оформлении документов.

Что это означает для рынка недвижимости

Специалисты считают, что новые правила помогут быстрее вовлечь в оборот тысячи пустующих коммерческих помещений, увеличить количество доступного жилья и сделать процесс переоборудования более понятным как для собственников недвижимости, так и для инвесторов.

При этом все работы должны выполняться с соблюдением действующих строительных норм, требований безопасности и градостроительного законодательства Турции.