Налоги в Турции и России в 2026 году: льготы, недвижимость и налоговое резидентство

Налоговая льгота позволяет совместить жизнь в Турции с владением активами в других государствах. Человек может проживать в Анталье, Алании, Стамбуле или Бодруме, владеть квартирой в России, получать зарубежные дивиденды или проценты и, при соблюдении предусмотренных законом условий, не платить с этих доходов дополнительный подоходный налог в Турции.

Покупка недвижимости не является обязательным условием для применения льготы. Однако для многих семей собственное жильё становится основой долгосрочного переезда, регистрации адреса, оформления ВНЖ и формирования центра жизненных интересов.

В этой статье подробно и простым языком разберём, кому доступно освобождение на двадцать лет, какие доходы считаются иностранными, как связаны налоги в России и Турции, какие платежи возникают при покупке недвижимости и как правильно организовать переезд.

1. Что изменилось в налогах Турции в 2026 году

В Турции появился специальный налоговый режим для физических лиц, которые становятся налоговыми резидентами страны после длительного проживания за её пределами.

В Закон Турции о подоходном налоге № 193 была добавлена статья 20/D. Она предусматривает освобождение от турецкого подоходного налога доходов и прироста капитала, полученных за пределами Турции.

Новая система рассчитана прежде всего на людей, которые действительно переносят место жизни в Турцию и продолжают получать доход от активов, расположенных в других государствах.

В практическом смысле схема выглядит так:

1. человек переезжает в Турцию;
2. становится налоговым резидентом страны;
3. продолжает получать доход от иностранных активов;
4. подаёт заявление в налоговый орган;
5. получает сертификат об освобождении;
6. зарубежные доходы освобождаются от подоходного налога в Турции на двадцать лет.

2. Кто может воспользоваться льготой на двадцать лет

Ключевое условие связано с тем, где человек жил и какие доходы получал до переезда.

В течение трёх календарных лет, предшествовавших году формирования резидентства в Турции, у заявителя не должно быть постоянного места жительства и активной налоговой деятельности в стране.

В частности, анализируется наличие:

• заработной платы в Турции;
• предпринимательской деятельности;
• профессиональной деятельности;
• постоянного места ведения бизнеса;
• домициля и постоянного проживания.

Можно ли раньше владеть недвижимостью в Турции

Да. Наличие квартиры, дома или виллы в Турции само по себе не закрывает доступ к двадцатилетней льготе.

Человек мог ранее приобрести объект для отдыха, приезжать несколько раз в год и даже получать доход от аренды. Налоговая обязанность, связанная с недвижимостью, инвестиционным доходом или приростом стоимости турецкого актива, рассматривается отдельно от активной профессиональной деятельности.

Это особенно важно для собственников, которые сначала купили жильё у моря, а спустя несколько лет решили окончательно переехать в Турцию.

3. Льготы для россиян и других иностранцев

Статья 20/D применяется к новым налоговым резидентам независимо от гражданства. Россияне могут воспользоваться освобождением на тех же условиях, что граждане Германии, Великобритании, Казахстана, Беларуси, ОАЭ и других государств.

Отдельного режима только для граждан России нет. Однако именно для россиян новая система особенно актуальна, поскольку многие после переезда сохраняют:

• жилую или коммерческую недвижимость в России;
• доли в российских и иностранных компаниях;
• инвестиционные портфели;
• банковские вклады;
• дивидендный и процентный доход;
• арендные платежи;
• зарубежный бизнес.

Поэтому налоги для россиян после переезда необходимо рассматривать сразу в двух правовых системах: турецкой и российской.

4. Какие доходы могут освобождаться от налога в Турции

Новый режим охватывает доходы, источник которых действительно находится за пределами Турции.

Главный ориентир связан не с валютой платежа и не с местонахождением банковского счёта. Важно определить, какой актив, компания, договор или деятельность создали доход.

К иностранным доходам могут относиться:

• аренда квартиры, дома или коммерческого помещения за пределами Турции;
• дивиденды зарубежной компании;
• проценты по иностранному банковскому счёту;
• купонный доход по иностранным облигациям;
• прибыль от продажи зарубежных ценных бумаг;
• прирост капитала от продажи зарубежной недвижимости;
• доход от участия в иностранных компаниях;
• отдельные виды заработной платы, если работа фактически выполняется за пределами Турции.

Пример с недвижимостью в России

Гражданин России переезжает в Турцию и продолжает сдавать квартиру в Москве. Источником дохода является недвижимость, расположенная в России.

При наличии сертификата и соблюдении остальных условий доход может освобождаться от турецкого подоходного налога. Налоговые обязательства в России рассчитываются отдельно.

Пример с иностранными дивидендами

Инвестор проживает в Анталье и получает дивиденды зарубежной компании. Если выплата действительно имеет иностранный источник, она может пользоваться освобождением в Турции.

Можно ли переводить деньги в турецкий банк

Да. Перевод иностранного дохода на счёт в Турции сам по себе не меняет его источник.

Например, собственник получает арендную плату за квартиру в России, а затем переводит средства в турецкий банк для покупки жилья, оплаты школы или повседневных расходов.

Для подтверждения происхождения денег желательно хранить:

• договор аренды;
• документ о собственности;
• банковские выписки;
• брокерские отчёты;
• решения о выплате дивидендов;
• налоговые документы страны источника.

5. Как рассматривается удалённая работа из Турции

Для предпринимателей, консультантов и удалённых специалистов имеет значение место фактического выполнения работы.

Работа выполняется за пределами Турции

Человек может получать доход от зарубежной компании или бизнеса, деятельность которого фактически ведётся в другой стране. В такой ситуации могут существовать основания для признания дохода иностранным.

Услуги оказываются из Турции

Если специалист постоянно живёт в Стамбуле или Анталье, работает из домашнего офиса и оказывает услуги иностранным клиентам, деятельность фактически выполняется на территории Турции.

Иностранный заказчик, зарубежный договор и валютный счёт сами по себе не всегда делают такой доход иностранным.

6. Какие доходы продолжают облагаться в Турции

Льгота применяется к доходам из зарубежных источников. Поступления, возникающие непосредственно в Турции, облагаются по обычным правилам.

К ним относятся:

• аренда турецкой квартиры или виллы;
• заработная плата в турецкой компании;
• доход индивидуального предпринимателя в Турции;
• прибыль турецкого бизнеса;
• профессиональные услуги, оказываемые из Турции;
• прирост стоимости турецкой недвижимости при продаже;
• инвестиционные доходы из турецких источников.

Покупателям, которые рассматривают доходную модель, полезно заранее изучить инвестиции в недвижимость Турции и рассчитать чистую доходность после налогов, айдата, управления, ремонта и периодов простоя.

7. Как получить сертификат об освобождении

Для применения льготы необходимо оформить специальный документ:

Заявление подаётся в налоговую инспекцию по месту регистрации человека в Турции.

Срок подачи заявления

Что проверяет налоговый орган

• дату формирования налогового резидентства;
• место постоянного проживания;
• три предшествующих календарных года;
• прежнюю налоговую регистрацию в Турции;
• характер ранее полученных турецких доходов;
• источник зарубежных доходов.

Какие документы стоит подготовить

• паспорт;
• турецкий налоговый номер;
• номер иностранца YKN;
• ВНЖ или другой документ о законном статусе;
• подтверждение адреса;
• сведения о въездах и выездах;
• сертификаты налогового резидентства;
• банковские выписки;
• документы на зарубежную недвижимость;
• договоры аренды;
• брокерские отчёты;
• документы о дивидендах;
• налоговые декларации за предыдущие годы;
• переводы иностранных документов на турецкий язык.

Историю пересечения границы можно самостоятельно проверить через государственную систему. Подробная инструкция опубликована в материале как проверить дни пребывания в Турции через e-Devlet.

8. Налоговое резидентство, ВНЖ и гражданство

Для правильного планирования переезда необходимо разделять три статуса.

Вид на жительство

ВНЖ даёт иностранцу право законно проживать в Турции в течение установленного срока.

Он может оформляться на основании собственности, семьи, работы, бизнеса, обучения и других предусмотренных законом причин.

Актуальные варианты собраны на странице ВНЖ в Турции в 2026 году.

Налоговое резидентство

Налоговое резидентство определяет, какие доходы человека учитываются в Турции.

При его определении могут учитываться:

• продолжительность пребывания;
• постоянное жильё;
• зарегистрированный адрес;
• место проживания семьи;
• работа и бизнес;
• экономические связи;
• центр жизненных интересов.

Гражданство

Гражданство предоставляет бессрочный правовой статус и полный объём прав гражданина Турции.

Получение турецкого паспорта и применение статьи 20/D являются разными процедурами. Для налогов по-прежнему важны фактическое место проживания и источник дохода.

Условия программы подробно рассмотрены на странице гражданство Турции через инвестиции.

9. Налоги в России после переезда в Турцию

Турецкая льгота регулирует налогообложение в Турции. Российские обязательства определяются отдельно по законодательству России.

Кто считается налоговым резидентом России

Основной критерий связан с количеством дней пребывания. Налоговым резидентом России признаётся человек, который находится в стране не менее 183 календарных дней в течение соответствующего года.

Если человек остаётся резидентом России

Российский налоговый резидент в общем случае учитывает доходы как из России, так и из зарубежных источников.

Если человек становится нерезидентом России

Российский налоговый нерезидент обычно не платит в России НДФЛ с доходов, источник которых находится за пределами РФ.

При этом доходы из российских источников продолжают учитываться. Например:

• аренда российской недвижимости;
• продажа имущества в России;
• дивиденды российских компаний;
• выплаты российских организаций;
• другие доходы, связанные с российскими активами.

Соглашение между Россией и Турцией

Между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно помогает распределить право на налогообложение конкретного дохода и определить резидентство человека, если по внутренним правилам обе страны считают его своим резидентом.

Последовательно рассматриваются:

1. постоянное жильё;
2. центр жизненных интересов;
3. страна обычного проживания;
4. гражданство;
5. согласование между компетентными органами.

10. Налоги при покупке недвижимости в Турции

Двадцатилетняя льгота не отменяет расходы, связанные с покупкой и владением недвижимостью. Поэтому перед подписанием договора необходимо знать полный бюджет сделки.

ТАПУ-сбор

При регистрации права собственности начисляется ТАПУ-сбор: общая сумма составляет 4% от заявленной стоимости.

Распределение расходов между сторонами фиксируется договорённостями по конкретной сделке.

Кадастровый платёж Döner Sermaye

Кроме ТАПУ-сбора оплачивается обязательный кадастровый платёж. Его размер определяется по государственному тарифу, действующему на дату оформления сделки.

Страхование DASK

Для жилой недвижимости оформляется обязательное страхование от землетрясений. Дополнительно собственник может застраховать отделку, мебель, технику и гражданскую ответственность.

Ежегодный налог на недвижимость

Собственник ежегодно платит муниципальный налог на недвижимость.

Для жилых объектов базовая ставка обычно составляет:

• 0,1% в обычных муниципалитетах;
• 0,2% в границах крупных городских муниципалитетов.

Порядок оплаты подробно описан на странице ежегодный налог на недвижимость в Турции.

Налог с дохода от аренды

Аренда турецкой недвижимости относится к доходу из источника в Турции.

В 2026 году для дохода от жилой аренды предусмотрена необлагаемая сумма 58 000 турецких лир при соблюдении установленных условий.

При расчёте могут учитываться:

• необлагаемый минимум;
• ремонт;
• страхование;
• амортизация;
• банковские расходы;
• другие подтверждённые затраты.

Налог при продаже недвижимости

Если физическое лицо продаёт объект в течение пяти лет после покупки, прибыль может облагаться налогом на прирост стоимости.

В расчёте учитываются:

• стоимость приобретения;
• инфляционная корректировка;
• подтверждённые расходы;
• необлагаемая сумма;
• цена продажи.

Необлагаемая сумма на 2026 год составляет 150 000 турецких лир.

Продажа после пяти лет владения обычно не создаёт налог на прирост стоимости для физического лица, если операции не являются систематической коммерческой деятельностью.

11. Как налоговая стратегия связана с выбором недвижимости

Покупка объекта не является обязательным условием статьи 20/D. Однако собственная недвижимость помогает организовать постоянную жизнь, зарегистрировать адрес, оформить отдельные виды ВНЖ и снизить зависимость от арендного рынка.

12. Практические кейсы

13. Как подготовиться к переезду

1. Составьте перечень доходов.
   Укажите заработную плату, аренду, дивиденды, проценты, ценные бумаги, бизнес и продажу активов.
2. Определите источник каждого дохода.
   Зафиксируйте страну, плательщика, актив, банк и место выполнения работы.
3. Проверьте три предыдущих календарных года.
   Соберите сведения о прежних ВНЖ, адресе, работе, бизнесе и декларациях в Турции.
4. Определите дату переезда.
   Она влияет на срок обращения за сертификатом.
5. Подготовьте документы по зарубежным активам.
   Отдельно систематизируйте аренду, дивиденды, банковские проценты и ценные бумаги.
6. Выберите недвижимость под реальную цель.
   Жильё для семьи, инвестиционная квартира и объект для гражданства требуют разных критериев.
7. Согласуйте налоговый и миграционный планы.
   Адрес, ВНЖ, банковские операции и налоговый сертификат должны быть частью одной последовательности.

14. Итог

В 2026 году Турция предложила новым налоговым резидентам один из самых интересных режимов последних лет.

При соблюдении установленных условий доходы и прирост капитала из источников за пределами страны могут освобождаться от турецкого подоходного налога на двадцать лет.

Для россиян это создаёт возможность жить в Турции, владеть недвижимостью, получать ВНЖ или гражданство и одновременно сохранять зарубежные активы.

Наиболее понятная последовательность действий выглядит так:

1. определить будущий налоговый статус;
2. классифицировать все источники дохода;
3. проверить три предыдущих календарных года;
4. выбрать город и недвижимость;
5. оформить законное основание проживания;
6. подать заявление на сертификат;
7. вести раздельный учёт турецких и зарубежных доходов.

При таком подходе недвижимость, налоги и юридический статус становятся частями одного понятного плана переезда.