Квартиры с торгов в Турции 2026: банковские аукционы и риски
В 2025–2026 годах на рынке появилось много банковской и проблемной недвижимости, которая продаётся ниже рыночной стоимости.
В этой статье разбираем без мифов:
- что на самом деле означает «квартира с торгов» в Турции;
- как работают банковские аукционы недвижимости;
- чем они отличаются от судебных торгов арестованного имущества;
- какие плюсы даёт покупка у банка;
- какие риски реальны, а какие возникают только в голове маркетологов.
Что значит «квартиры с торгов» в Турции
Под фразой «квартиры с торгов» в Турции обычно смешивают три разных механизма:
- Банковские аукционы недвижимости
(Ziraat, VakıfBank, Halkbank, Akbank, Garanti BBVA и др.) - Судебные торги арестованного имущества (icra satış)
через портал UYAP e-satış. - Продажа проблемных активов через NPL-фонды
(фонды проблемных кредитов).
Для иностранцев в 2025–2026 годах самый рабочий и понятный формат - именно банковские аукционы. Судебные icra-торги дают больший дисконт, но требуют глубоких юридических навыков и локальной команды.
Дальше говорим исключительно про банки.
Как квартира попадает на банковский аукцион
Схема в общих чертах выглядит так:
- Покупатель берёт ипотеку или кредит под залог недвижимости.
- Долг долго не обслуживается, банк проходит процедуру взыскания.
- После судебных шагов объект переходит в собственность банка.
- Банк решает не оставлять его на балансе, а продать через внутренние торги.
То есть на банковском аукционе вы покупаете не «арестованную квартиру должника», а объект, который уже юридически принадлежит банку. Банк выступает обычным собственником, но с очень жёстким регламентом продажи.
Кто проводит банковские аукционы в Турции
Крупнейшие игроки:
- Ziraat Bankası
- VakıfBank
- Halkbank
- Akbank
- Garanti BBVA
- а также ряд частных банков поменьше.
Типичные объекты:
- стандартные квартиры 1+1, 2+1, 3+1;
- дуплексы и малоэтажные дома;
- коммерция - магазины, офисы;
- реже - виллы и целые здания.
Информация о лотах публикуется:
- в разделах «Satılık Gayrimenkuller / Emlak» на сайтах банков;
- в закрытых или полуоткрытых разделах e-ihale (электронные торги);
- частично на агрегаторах банковской недвижимости.
Форматы банковских торгов: очно, онлайн и «постоянный аукцион»
У банков несколько режимов продажи недвижимости:
1. Классический аукцион с конвертами и открытыми торгами
- участники подают закрытые ценовые предложения;
- в назначенный день проходит очная сессия;
- между участниками идёт повышение ставок.
2. Электронные торги (e-ihale)
- участник один раз приходит в отделение, вносит депозит и подписывает условия;
- получает доступ к электронной платформе;
- делает ставки онлайн, система автоматически продлевает торги при новых ставках в последние минуты.
3. Постоянные торги
- если объект не продан в назначенный день, банк переводит его в режим «непрерывных торгов»;
- предложения принимаются, например, в 1-й и 3-й четверг месяца;
- комиссия банка рассматривает поступившие ставки и принимает решение.
Важно: банк не связан законами о госзакупках и сохраняет за собой право вообще не продавать объект, даже если ваша цена самая высокая.
Как купить квартиру с торгов у банка: пошагово
Шаг 1. Поиск лота
Сначала нужно найти конкретный объект: просмотреть разделы «продаваемая недвижимость» на сайтах банков; уточнить адрес, площадь, этаж, оценочную стоимость; запросить дополнительные сведения у банка или через представителя.
Цена на старте обычно на 15–20% ниже рынка, иногда больше, если объект «завис».
Шаг 2. Предварительный анализ и осмотр
До внесения депозита важно:
- проверить выписку из кадастра (ТАПУ) и имар-статус;
- понять, есть ли арендатор или фактический жилец;
- по возможности осмотреть квартиру внутри;
- предварительно оценить бюджет ремонта и меблировки.
На этом шаге многие экономят и потом разочаровываются.
Шаг 3. Внесение депозита
Для участия почти всегда требуется гарантийный депозит:
- обычно 5–10% от оценочной стоимости;
- вносится в турецких лирах;
- может быть внесён: деньгами на счёт банка, банковской гарантией, блокированным депозитом.
Без депозита к торгам не допускают. Во многих регламентах прямо написано: если участник выиграл торги и отказался от покупки, депозит не возвращается.
Шаг 4. Подача предложения
В зависимости от формата: заполняется письмо-предложение с указанием цены при полной оплате или при рассрочке; подаётся через систему e-ihale; либо озвучивается в ходе очного аукциона.
Снять или изменить предложение после дедлайна нельзя. Если вы подали две несовместимые цены (например, и по рассрочке, и по полной оплате одновременно), банк может признать предложение недействительным.
Шаг 5. Решение банка
Дальше: комиссия банка сравнивает все предложения; может быть проведён дополнительный раунд торгов или переговоров с участником, предложившим максимум; банк может принять, отклонить или отложить продажу по любому предложению.
Если банк отказался продавать: депозит возвращается, но время и усилия покупателя никто не компенсирует.
Шаг 6. Оплата и оформление тапу
Если предложение принято:
- у покупателя есть несколько рабочих дней (обычно 7) для внесения полной суммы или первоначального взноса (при рассрочке);
- подписываются: договор купли-продажи, кредитные/рассрочные документы (если применимо);
- при полной оплате тапу оформляется в течение обычно 10–15 дней;
- при рассрочке собственность регистрируется после выполнения условий договора (часто после полной оплаты).
До этого момента формально объект остаётся «под контролем» банка.
Плюсы покупки квартиры с торгов у банка
✅ 1. Реальная цена ниже рынка
Главный мотив инвесторов: стартовый дисконт 15–20% к средним ценам по району; при «нестандартных» объектах или слабом спросе, возможна и большая скидка.
Для инвестора это означает: более низкую точку входа; лучший соотношение цена/арендный доход; запас по цене для последующей перепродажи.
Важно понимать: дисконт не гарантирован, он формируется реальным спросом на конкретный лот.
✅ 2. Понятный продавец и формально «чистый» ипотечный титул
Банк продаёт объект, как зарегистрированный собственник: его собственная ипотека и залог по кредиту должника уже закрыты; права собственности оформлены на банк и далее переходят к покупателю.
Это ключевое отличие от icra-торгов, где вы покупаете объект прямо из исполнительного производства.
При этом всё равно нужно проверять: текущие ограничения в ТАПУ (аресты, сервитуты, доли); градостроительный статус, наличие ИСКАН; соответствие фактической планировки разрешённому проекту. То есть титул по линии ипотеки чистый, но другие риски никто не отменял.
✅ 3. Возможность рассрочки и собственного финансирования
Существенный плюс банковских аукционов: многие банки предлагают рассрочку или кредитование под продаваемый объект; минимальный первоначальный взнос часто начинается от 25%; срок и ставка зависят от политики банка на момент сделки.
По сравнению с icra-торгами, где чаще всего требуется 100% оплата в сжатый срок, это серьёзное облегчение.
✅ 4. Осмотр и информация об объекте
Во многих кейсах перед подачей предложения: банк позволяет осмотреть имущество; есть фотографии, базовое описание, иногда даже отчёт оценщика; можно оценить состояние подъезда, района, инфраструктуры.
Для сравнения: на судебных торгах нередко прямо указано, что «доступ внутрь не осуществлялся».
✅ 5. Понятный регламент
У каждого банка есть: Условия продажи недвижимости на десятки страниц; прописанные сроки, форматы торгов, правила внесения депозита; типовые формы заявлений и писем-предложений.
Это не исключает рисков, но делает процесс предсказуемым, при условии, что вы умеете читать такие документы или работаете с юристом.
Подводные камни и реальные риски
❌ 1. Объект продаётся «как есть»
Банк открытым текстом пишет, что: не даёт никаких гарантий по техническому состоянию; не отвечает за скрытые дефекты (трещины, протечки, проблемы с коммуникациями); не обязан делать ремонт или приводить квартиру «в чувство».
Покупатель принимает: фактический износ, потенциальные проблемы с электрикой, газом, водой, реальное состояние подъезда и дома. Без заложенного бюджета на ремонт и доведение до кондиции риски очень высоки.
❌ 2. Коммунальные долги и айдат
Часть долгов в Турции привязана к самому объекту, а не к человеку. Это могут быть: задолженность по айдату (взносы управляющей компании), долги за воду, электричество, газ, муниципальные штрафы.
Банк эти долги обычно не гасит, они переходят на нового собственника. Суммы могут быть как символическими, так и весьма ощутимыми, особенно если домом давно не занимались.
❌ 3. Жильцы и арендаторы
Ситуации, когда: в квартире живёт бывший владелец; есть действующий договор аренды; внутри находятся фактические захватчики, полностью ложатся на плечи нового собственника.
Выселение, переговоры, возможные суды - это не зона ответственности банка.
❌ 4. Банк может передумать
Даже если: вы дали лучшую цену, уложились во все сроки и формальности, банк: имеет право не продавать объект вообще, может отменить или перенести торги, может предпочесть другого покупателя по внутренним критериям.
Это прописано в регламентах: банк не связан обязанностью продать, в отличие от классических гос-аукционов.
❌ 5. Бюрократия, язык и личное присутствие
Для участия иностранцу нужно: налоговый номер (Vergi Numarası); турецкий банковский счёт или работа с местным банком; понимание условий договора на турецком языке; зачастую - личное посещение отделения либо работа через доверенность.
Ошибка в документе, неправильный перевод условия или пропущенный срок = потеря депозита и испорченные отношения с банком.
❌ 6. Валютный риск
Продажа всегда идёт в турецких лирах. Если вы: держите капитал в евро/долларах/рублях, планируете конвертацию под сделку, курс за время торгов и до оплаты может заметно измениться. Это не «юридический», но вполне реальный финансовый риск.
Банковские аукционы vs судебные торги vs обычный рынок
Коротко, чтобы зафиксировать картинку:
ICRA-торги (icra satış)
→ максимальный возможный дисконт,
→ высокая юридическая и фактическая нагрузка,
→ подходит подготовленным турецким инвесторам и командам с юристами.
Банковские аукционы
→ компромисс между ценой и управляемостью,
→ понятный продавец и регламент,
→ реальный рабочий инструмент для иностранцев при сопровождении.
Обычный рынок
→ минимум юридических стрессов,
→ возможность спокойно выбирать, осматривать, торговаться,
→ оптимальный вариант для семей и тех, кто переезжает жить.
Кому подходят квартиры с торгов у банка
Подходят тем, кто:
- воспринимает недвижимость как инвестицию, а не игрушку или «возможность сорвать джекпот»;
- готов вложиться в ремонт и приведение объекта в состояние аренды/проживания;
- понимает, что бюрократия и юридические проверки - часть процесса, а работать с юристом/переводчиком необходимо;
- хочет получить дисконт к рынку и осознаёт, что эта «экономия» покупается временем, внимательностью и усилиями.
Не подходят тем, кто:
- мечтает «въехать завтра без хлопот» и хочет полностью готовую квартиру;
- не имеет финансового резерва на ремонт, меблировку, погашение долгов или коммунальных хвостов;
- не готов разбираться с возможными жильцами, спорами, длительными сроками освобождения или особенностями оформления;
- тяжело переносит неопределённость, неожиданные задержки и эмоциональное давление процесса.
Простая формула: банковский аукцион - это ниже рынка, но выше ответственность покупателя.
Почему многие иностранцы разочаровываются в банковских торгах
Не потому, что инструмент «плохой», а потому что ожидания не совпали с реальностью. Многие заходят с эмоциональным посылом вроде «а вдруг повезёт», но дешёвые квартиры - это всегда чей-то долг, чья-то история, и заходить туда с азартным настроем неправильно и опасно. Аукционы не про удачу, а про строгий расчёт.
- Ставят цель «купить супердёшево», а не «купить с управляемым дисконтом».
- Недооценивают стоимость ремонта и приведения объекта в порядок.
- Идут без юриста, плохо понимают регламенты и юридические формулировки.
- Не закладывают время на переговоры, отказ банка, появление нового лота.
- Сравнивают процесс с классическими покупками через агентство, где можно передумать на любом шаге.
В результате: кто-то теряет депозит, кто-то месяцами ждёт решения, кто-то получает объект, требующий вложений, о которых изначально даже не думал.
Роль RestProperty: когда банк – это хороший вариант, а когда лучше рынок
RestProperty - лицензированное агентство недвижимости в Турции, работает с 2003 года.
Важно уточнить:
- мы не являемся площадкой торгов;
- не забираем объекты себе на баланс;
- не организуем и не администрируем банковские аукционы.
Наша роль другая - быть проводником между вашими целями и реальностью турецкого рынка:
- объяснить, в каких случаях вообще имеет смысл идти на банковский аукцион, а когда лучше купить готовую квартиру или новостройку;
- помочь понять реальные риски конкретного лота: imar, iskan, жильцы, потенциальные долги;
- подобрать альтернативы: новостройки, готовые квартиры, проектные инвестиции в Анталье, Аланье, Стамбуле, Бодруме и других городах;
- встроить покупку в миграционную стратегию - ВНЖ, гражданство, жизнь у моря с детьми.
У RestProperty: большая собственная база проверенных объектов в Турции; предложения в Дубае, Таиланде и на Северном Кипре; фокус на том, чтобы клиент в итоге получил понятный и управляемый актив, а не просто «дешёвую квартиру с торгов».
Иногда вместо одной «супервыгодной» квартиры у банка разумнее взять:
- готовую квартиру под аренду с прозрачной историей доходности;
- ликвидную новостройку в фазе роста рынка;
- или виллу с подтверждённой юридической чистотой и прогнозируемой доходностью.
Квартиры с торгов у банка в Турции в 2025–2026 годах - это не миф, а реальный инструмент купить дешевле рынка.
Но:
- это не «секретная кнопка скидки», а отдельная инвестиционная стратегия;
- здесь всегда чуть меньше комфорта и чуть больше ответственности, чем на обычном рынке;
- успех зависит не от «счастливого лота», а от подготовки, проверки и правильного расчёта.
Если смотреть на банковские аукционы трезво, как на один из инструментов в арсенале инвестора, а не как на волшебную распродажу, они могут стать хорошим дополнением к классической покупке новостроек и готовых квартир в Турции.
Остались вопросы?
Получите персональную консультацию от экспертов RestProperty с опытом работы с 2003 года.
