Циклы рынка недвижимости Турции 2026-2028: в какой фазе мы находимся
В 2026 году Турция для инвестора выглядит не как хаос новостей, а как очень понятный учебник по рыночным циклам. Ставка Центрального банка прошла пик, инфляция уверенно замедляется, рынок недвижимости по количеству сделок ставит рекорды, а реальные цены после бурного периода 2020–2022 годов продолжают корректироваться.
Если смотреть на это как на набор случайных событий, возникают эмоции. Если смотреть через призму инвестиционного цикла, появляется ясная картина: Турция вышла из рецессии и входит в фазу восстановления . А именно в этой фазе закладывается максимальная будущая доходность.
В этой статье разберём, где сейчас находится рынок недвижимости Турции, какие стратегии работают в 2026–2028 годах и какие объекты имеют наибольший потенциал роста.
1. Почему в Турции нельзя игнорировать циклы
Недвижимость в Турции остаётся одним из главных инструментов для сохранения и приумножения капитала. Но это не означает, что можно покупать что угодно и когда угодно.
Ошибки последнего десятилетия были одинаковыми в разных странах. Инвесторы заходили:
- на пике локального ажиотажа;
- в проекты без запаса прочности;
- с расчётом на вечный рост цен.
После чего сталкивались с рецессией, высокими ставками и коррекцией рынка. Проблема была не в самой недвижимости, а в том, что вход происходил в неправильную фазу цикла и объекты выбирались «по настроению», а не по логике рынка.
Цикл всегда один и тот же:
- Восстановление
- Экспансия
- Эйфория
- Рецессия
Турция сейчас проходит переход «рецессия → восстановление» . Это ключевой момент для инвесторов, которые рассматривают зарубежную недвижимость в 2026 году и ищут вход с повышенным потенциалом доходности.
2. Куда движется экономика Турции: ставка ЦБ и инфляция
2.1. Что уже произошло к концу 2025 года
По итогам 2025 года в Турции сложилась показательная макроэкономическая картина:
- ключевая ставка опустилась с пиковых уровней до 38%;
- инфляция замедлилась до 30,9% к декабрю;
- денежные условия остались жёсткими, реальная ставка стала положительной;
- Центральный банк публично заявил о готовности удерживать высокие реальные ставки до устойчивого снижения инфляции.
Одновременно с этим:
- экономика выросла примерно на 3,5%;
- туризм принёс рекордную выручку;
- внутреннее потребление и инвестиции начали оживать;
- курс лиры ослаблялся без резких обвалов, характерных для 2022–2023 годов.
Для инвестора это типичный финал рецессионной фазы, когда ставка уже прошла пик, инфляция пошла вниз, рост остаётся умеренным, а доверие к денежно-кредитной политике восстанавливается.
2.2. Где мы в цикле: восстановление
Если наложить классическую модель цикла:
- пик ставки ЦБ = дно рецессии;
- первое устойчивое снижение = начало восстановления.
То Турция по состоянию на начало 2026 года уже находится в ранней фазе восстановления .
Центральный банк планирует осторожное снижение ставки до 25% к концу 2026 года и далее до 15–10% в горизонте 2027–2028 годов - типичная траектория перехода от восстановления к экспансии.
3. Как цикл выглядит на рынке недвижимости Турции
3.1. Рекордные сделки при реальной коррекции цен
В 2025 году рынок жилья обновил исторический максимум:
- около 1,68 млн сделок за год;
- двузначный рост к 2024 году;
- при этом реальные цены с учётом инфляции продолжили снижаться.
Иначе говоря, в лирах недвижимость дорожала, но инфляция росла чуть быстрее. Для владельцев это означало слабую защиту от инфляции. Для новых инвесторов это означало возможность входить после двухлетней реальной коррекции
3.2. Аренда и доходность
Параллельно арендные ставки в 2025 году выросли примерно на 50%, то есть быстрее, чем цены на многие категории жилья.
Это усиливает инвестиционную логику:
- для тех, кто покупает под долгосрочную аренду
- для тех, кто заходит в готовый объект и хочет сразу получить кэшфлоу
- для тех, кто рассматривает комплексы у моря как инструмент "доход + защита от инфляции"
Здесь особенно интересны:
- квартиры в Турции у моря
- садовые дуплексы и квартиры в комплексах с инфраструктурой
- виллы в Турции для аренды и отдыха
4. Стратегия инвестора в Турции на 2026-2028 годы
Если принять, что Турция уже в начале восстановления, то логика действий выглядит так.
4.1. 2026 год: вход в фазе восстановления
Ключевые цели инвестора:
- зафиксировать вход после реальной коррекции цен;
- использовать высокую ставку как индикатор дна цикла;
- собрать портфель ликвидных объектов до массового спроса.
Рабочие форматы:
- 1+1 и 2+1 в комплексах с инфраструктурой
- бассейн, охрана, фитнес
- высокий спрос арендаторов
- легче перепродать на следующем витке роста
- садовые дуплексы как тренд 2026 года
- больше приватности и земли, чем у квартиры
- нет всех расходов классической виллы
- прекрасно сочетают аренду и личное проживание
- готовые и почти готовые объекты
- минимальный строительный риск
- можно сразу сдавать
- прозрачная доходность
Покупать имеет смысл не "самый дешёвый метр", а баланс:
- локация
- качество комплекса
- управляемость объекта
- перспективы района
4.2. 2027–2028 годы: переход к экспансии
По мере того как ставка ЦБ будет снижаться, ипотека начнёт оживляться, а спрос расширится, рынок войдёт в фазу экспансии.
Для инвестора это означает:
- рост цен из "плоского" в устойчивый
- рост интереса как местных, так и иностранных покупателей
- усиление роли качественных проектов, которые легче продать на растущем рынке
В этот момент логично:
- удерживать купленные в восстановлении объекты
- точечно докупать новые проекты с понятным сроком ввода
- переоценивать портфель и готовиться к частичной фиксации прибыли при переходе к эйфории
5. Какие регионы Турции выглядят сильнее в этом цикле
Некоторые направления в фазе восстановления потенциально интереснее других.
Алания
- курортная недвижимость у моря
- сильный арендный спрос круглый год
- новые комплексы высокого уровня
Ссылки для детальной проработки:
Анталия
- крупный мегаполис у моря
- международный аэропорт
- высокий спрос на долгосрочную аренду и ПМЖ
- баланс городского и курортного сценария
Стамбул
- финансовый и культурный центр страны
- сложный, но перспективный рынок
- использование цикла особенно важно, чтобы не зайти в локальную эйфорию по отдельным районам
Мерсин
- растущий портовый город
- более низкий порог входа
- ставка на долгосрочный рост и урбанизацию
Бодрум - премиальный рынок вне массового цикла
Бодрум часто выпадает из классических обзоров, но это осознанный, отдельный сегмент. Не про восстановление или эйфорию в классическом смысле,
он живёт по логике дефицита и имиджа, а не массового спроса.
Подходит инвесторам, для которых важны:
- сохранение капитала;
- редкие объекты;
- долгосрочная ценность, а не оборот.
6. Как снизить риски в фазе восстановления
Даже в правильной фазе можно допустить ошибку. Основные риски:
- проекты без достаточного финансирования
- юридические риски, связанные с землёй или разрешительной документацией
- недобросовестные застройщики и агентства без лицензий
Минимальный уровень защиты:
- проверка лицензий компании и брокера
- работа с крупным агентством, которое прошло не один цикл
- большой объём сделок
- развитый послепродажный сервис
- юридический департамент
- подбор объекта под цель
- инвестиции
- ПМЖ
- "запасной аэродром"
7. Как RestProperty применяет циклы в Турции
RestProperty работает на рынке недвижимости Турции с 2003 года. За это время компания прошла несколько полных циклов: восстановление, экспансия, эйфория, рецессия и новый заход в рост.
Наш подход к 2026 году строится не на эмоциях, а на логике цикла:
- мы анализируем решения Центрального банка Турции и макроэкономику
- отбираем форматы, которые работают именно в фазе восстановления
- сознательно не продвигаем перегретые проекты, даже если они смотрятся красиво на картинках
- комбинируем объекты у моря, городские квартиры и элитные резиденции для разных стратегий
Важно, что RestProperty работает не только с Турцией. Для диверсификации мы предлагаем:
То есть инвестор может выстроить портфель сразу по нескольким странам, распределив капитал по фазам цикла.
8. Вывод: кто выигрывает на рынке Турции в 2026 году
В 2026 году выигрывают те, кто:
- смотрит на ставку ЦБ и инфляцию, а не только на заголовки в СМИ
- понимает, что Турция уже в восстановлении, а не "в вечном кризисе"
- выбирает объекты под фазу рынка и свою цель
- работает через профессионального партнёра с лицензией и опытом нескольких циклов
Если вы рассматриваете инвестиции в Турции как способ заработать в новом цикле 2026–2028 годов, имеет смысл обсудить вашу стратегию с экспертами RestProperty: определить сумму, горизонт, страну и формат объектов.
Так вы будете покупать не "красивую квартиру у моря", а правильную фазу рынка.
