Квартиры с торгов в Турции 2026: аукционы UYAP, банковские торги и реальные риски
В России и странах СНГ многие уже привыкли к сайтам ФССП и Росимущества, банкротным торгам и продаже арестованного имущества на официальных площадках.
В Турции модель похожая по логике, но работает в другой правовой реальности. Здесь есть:
- судебные имущественные торги через систему UYAP и портал e-satış
- банковские аукционы Ziraat, VakıfBank, Halkbank и других банков
- продажи проблемных активов NPL-фондов
Для инвестора это шанс купить недвижимое имущество ниже рынка. Но у каждой схемы свои плюсы, минусы и подводные камни, особенно если вы иностранец и хотите не только заработать, но и оформить вид на жительство при покупке недвижимости.
Форматы «квартир с торгов» в Турции
1. Судебные торги арестованного имущества через UYAP e-satış
Это турецкий аналог российских «торгов арестованного имущества, официальный сайт».
Продажа идёт через:
- портал объявлений и исполнительных органов
- электронный портал esatis.uyap.gov.tr
Классика: должник не платит, его недвижимое имущество арестуют и выставляют на имущественные торги.
Коротко схема:
- Суд назначает продажу.
- Объявление публикуется, указываются: оценочная стоимость, депозит, НДС, даты торгов.
- На портале e-satış открывается аукцион.
- Участники вносят депозит 10 % и подают свои ставки онлайн.
- Первый аукцион, затем при необходимости второй.
Стартовая цена обычно 50 % от оценочной. Для «вторых торгов арестованного имущества» порог такой же, но если спрос слабый, реальная цена может быть ниже.
2. Банковские квартиры с торгов Ziraat Bank и других банков
Второй крупный пласт рынка – квартиры с торгов от банков. Это не арестованное имущество должника, а объекты, которые уже перешли в собственность банка после завершения процедуры взыскания.
Пример: Ziraat Bankası продаёт объект так:
- публикует объявление
- проводит торги в несколько этапов: закрытые конверты, открытый аукцион, финальные переговоры
- принимает оплату наличными или в рассрочку
- оформляет тапу после полной оплаты
Здесь уже не Росимущество и не ФССП, а внутренняя комиссия банка по продаже недвижимости. По сути это «банковские имущественные торги», но юридически чистые, покупатель заключает прямую сделку с банком как с владельцем.
Как это выглядит на практике: пример лота
В базе UYAP можно увидеть типичный пример квартиры с торгов:
- 📍 Локация: провинция Стамбул, район Пендик
- 📍 Участок: 9017
- 📍 Адрес: Altından Sokak
- 💰 Оценочная стоимость: 41 400 000 TL
- 💰 Депозит: 4 140 000 TL
- 📊 НДС: 20 %
- 📅 Первый аукцион: с 6 по 13 января 2026
- 📅 Второй аукцион: с 12 по 19 февраля 2026
Аукцион идёт онлайн. Если в последние 10 минут появляется новая ставка, время продлевается на три минуты, и так до часа. Это ровно тот же «игровой» механизм, который вы видите на российских площадках банкротных торгов.
При этом в описании честно указано:
- по кадастру объект числится как земельный участок АРСА
- фактически на нём стоит 6-этажное здание, 11 квартир
- внутренний осмотр не проводился
То есть вы участвуете в торгах по земле, но покупаете реальный дом. Звучит заманчиво, но юридические нюансы нужно понимать очень хорошо.
Юридические нюансы таких лотов: почему «земля с домом» - это не то, что кажется
Такие объявления - классика турецких имущественных торгов. На фото многоквартирный дом, в описании - 11 квартир, а в ТАПУ объект значится как АРСА (земельный участок).
Для неподготовленного покупателя это выглядит как «подарок судьбы», но юрреальность здесь совершенно другая.
1. ARSA (земельный участок) в кадастре означает, что юридически дома… нет
В ТАПУ нет записи о: здании, этажности, квартирах, праве собственности на них.
То, что вы видите глазами на фотографии, может:
- не иметь разрешения на строительство;
- быть построенным с нарушениями;
- иметь статус kaçak yapı (самовольная постройка);
- не пройти ни одну муниципальную проверку;
- подпадать под возможный снос в рамках программы реновации Istanbul Kentsel Dönüşüm.
📌 Вы покупаете землю, на которой случайно стоит дом.
А не дом, на котором случайно написано “arsa”.
2. Квартиры юридически не существуют
Раз нет kat irtifakı (долевой распределённой собственности этажей) - значит, вы не сможете:
- оформить 11 отдельных квартир,
- продать их поштучно,
- получить ВНЖ по одной из них,
- взять ипотеку или заложить объект,
- разделить имущество по блокам.
Чтобы узаконить этажную собственность, нужно: соответствие проекту, наличие разрешений, документы на ввод в эксплуатацию (iskan), архитектурный план, пожарные и землетрясные допуски.
❗ Если здание старое или построено «как пришлось», получить iskan может быть невозможно принципиально.
3. Отсутствие доступа внутрь - ключевой риск
В UYAP-файле прямо написано: «İçerisine girilememiştir» - «Доступ внутрь не осуществлялся».
Что это означает:
- вы не знаете фактического состояния здания;
- не знаете, есть ли трещины, плесень, провалы плит;
- нет информации о коммуникациях, газе, воде, электричестве;
- может быть арендатор или отказник, которого нельзя будет выселить без суда.
В icra-торгах инспекторы не обязаны проверять техническое состояние - это проблема покупателя.
4. Внутри могут жить люди и не факт, что добровольно уйдут
Если внутри проживает должник, арендаторы, захватчики (işgalci), родственники должника - вы будете вынуждены подавать отдельный иск о выселении. Процесс может длиться месяцы или годы. Иностранцам в этих процессах особенно сложно: нужны адвокат, доверенность, турецкий адрес для уведомлений.
5. На ARSA могут быть долги, которые перейдут покупателю
У объектов со статусом ARSA (земля) часто встречаются: долги по İSKİ (вода), задолженности по электричеству, муниципальные штрафы, долги по землеустройству (emlak borcu), споры по имару (нарушение правил строительства).
В Турции часть долгов привязана к объекту, а не к человеку — и их должен закрыть новый владелец.
6. Риск «kaçak kat» - незаконные этажи
Если дом, как в примере, имеет: цокольный этаж, 4 обычных этажа, мансарду. Всегда нужно проверять: все ли они разрешены проектом.
Часто оказывается, что разрешено было 3 этажа, надстроено ещё 2, а мансарда вообще «самострой». Муниципалитет может вынести решение: штраф → запрет на использование → снос незаконных этажей.
7. Цена ниже рынка НЕ потому, что объект выгодный, а потому что риск высокий
41,4 млн TL - это цена, рассчитанная оценщиком, но:
- 📌 оценивают землю, а не законность здания.
- 📌 рыночная цена учитывает риски, которые вы не видите.
Поэтому дисконт в icra - это не подарок, а плата за неопределённость. Для иностранцев крайне рискованный формат. Готовая квартира на рынке в большинстве случаев на порядок безопаснее для иностранца. Аукционы - территория турецких инвесторов, которые знают все подводные камни.
Банковские аукционы Ziraat: как устроены «квартиры с торгов» от банка
Документы Ziraat Bank дают очень хорошую «рентген-картинку» процесса.
Этап 1. Письмо-предложение
Покупатель заполняет письмо-предложение о приобретении недвижимости. Там он подтверждает, что:
- видел объект
- ознакомился с юридическими и фактическими характеристиками
- понимает состояние коммуникаций, айдата, наличие арендатора, доли, статус имара, охранные зоны, ограничения
То есть банк заранее снимает с себя максимальную ответственность. Подпись под этим письмом – фактически признание, что вы приняли объект «как есть».
В письме можно: предложить цену при полной оплате или цену при рассрочке, указав первоначальный взнос и срок рассрочки. Если заполняете оба варианта одновременно, предложение признаётся недействительным.
Этап 2. Условия продажи и форматы торгов
Согласно Условиям продажи недвижимости Ziraat:
- если объект не продан в назначенный день, он уходит в формат постоянных торгов
- торги проводятся в 1-й и 3-й четверг каждого месяца
- валюта продажи только турецкая лира
- возможна полная оплата или рассрочка
Сами торги идут в три шага: закрытые предложения в конвертах, открытый аукцион между теми, кто подал конверты, финальные переговоры с участником, который предложил максимум.
Банк свободен в принятии решения, он не подчиняется законам о госзакупках и может: продать объект, не продать вообще, выбрать любого покупателя.
Этап 3. Залог и документы
Для участия нужен гарантийный депозит. Принимаются: турецкая лира, государственные облигации и бонды, банковские гарантии, депозиты в TL или валюте, блокированные чеки.
Классическая российская привычка «участвовать в торгах арестованного имущества через официальный сайт без визита куда-то» здесь не совсем работает. В большинстве случаев придётся один раз прийти в отделение банка, подписать условия и внести залог.
Этап 4. Электронные торги Ziraat (e-ihale)
Есть и полностью электронный формат. Схема:
- приходите в отделение Ziraat
- вносите 6 % от оценочной стоимости как залог
- подписываете все страницы «Условий продажи недвижимости»
- получаете SMS-код
- заходите на сайт e-satis.ziraatbank.com.tr и делаете ставку
Если в последние 30 минут торгов появляется новая ставка, время продлевается ещё на 30 минут. Принцип тот же, что у UYAP, просто внутри банка.
Оплата и тапу
Победитель обязан в течение 7 рабочих дней: обратиться в указанное отделение, оплатить стоимость или первоначальный взнос, подписать договор купли-продажи и долговые документы.
При рассрочке минимум 25 % стоимости оплачивается сразу. Оставшаяся часть идёт под процент, ставка определяется банком на дату договора.
Тапу оформляется:
- при полной оплате – в течение 15 дней
- при рассрочке – только после последнего платежа
То есть до момента, пока вы не заплатите 100 %, вы фактически живёте на объекте банка.
Плюсы и минусы квартир с торгов от Ziraat и других банков
Плюсы
- 1. Чистый титул. Банк сам прошёл все суды и процедуры. Вы покупаете у юридического владельца.
- 2. Возможность рассрочки. Часть объектов можно взять без классической ипотеки, в рассрочку у самого банка.
- 3. Отсутствие НДС. Как правило, к цене не добавляется НДС. Это особенно заметно для коммерческой недвижимости и дорогих объектов.
- 4. Понятная процедура. Есть чёткие Условия продажи, стандартные формы, официальный сайт e-ihale.
- 5. Дисконт к рынку. Цена часто ниже рыночной на 15–20 %, иногда больше, если объект специфический.
Минусы
- 1. Объект «как есть». Банк прямо пишет, что: не отвечает за скрытые дефекты, не очищает объект от долгов по коммуналке и айдату, не гарантирует отсутствие арендаторов или захватчиков. Все риски по фактическому состоянию вы берёте на себя.
- 2. Потеря залога при отказе. Если вы выиграли торги и передумали, залог сгорает.
- 3. Нет гарантии продажи даже при высокой ставке. Комиссия и уполномоченный орган банка в итоге решают, продавать или нет. Это очень не похоже на классические «торги арестованного имущества, официальный сайт» в России, где есть жёсткая регламентация.
- 4. Языковой и бюрократический барьер. Документы только на турецком, споры рассматриваются судами Стамбула. Иностранцу без местного юриста здесь делать откровенно нечего.
Судебные торги UYAP e-satış: плюсы и минусы
Плюсы
- стартовая цена от 50 % оценочной стоимости
- возможен очень глубокий дисконт
- титул очищается решением суда
- прозрачный интерфейс портала, видно шаги, ставки, время
Минусы
- требуется e-Devlet, турецкий ID, адрес в системе MERNIS
- депозит 10 %, оплата всей суммы в сжатый срок
- сложный юридический язык объявлений
- часто нет доступа внутрь объекта
- НДС может быть высоким, как в примере с 20 %
Почти все минусы особенно болезненны для иностранца, который идёт туда «в одиночку».
ВНЖ, гражданство и квартиры с торгов
С точки зрения миграционного режима Турции важно не то, что квартира куплена с торгов, а:
- в каком районе она находится
- какова кадастровая стоимость
- соблюдены ли требования к ВНЖ и гражданству
Напомним базовые пороги:
- ВНЖ по недвижимости – кадастровая стоимость от 200 000 долларов и объект в открытом районе
- гражданство за инвестиции – от 400 000 долларов с запретом продажи три года
Подробно о ВНЖ можно почитать здесь: 👉 вид на жительство в Турции по недвижимости
А циклы рынка, когда вообще разумно заходить в такие сделки, разобраны в аналитике RestProperty:
Сейчас, на фоне снижения ставок ЦБ Турции и выхода рынка из рецессии, окна входа в проблемную недвижимость особенно интересны.
Чем турецкие торги отличаются от российских
Если обобщить, получится так:
- в России вы привыкли к ФССП, Росимуществу и «банкротные торги»
- в Турции аналогами будут UYAP e-satış, банковские аукционы и NPL-фонды
Ключевое отличие – миграционная составляющая. В Турции даже проблемные квартиры с торгов могут стать ступенькой к жизни у моря и второму паспорту.
Это уже не просто «купить конфискованное имущество», это стратегия:
- купить дешевле рынка
- довести объект до кондиции
- сдавать в аренду в евро или долларах
- оформить ВНЖ себе и семье
Посмотреть обычные рыночные варианты можно здесь:
Какую стратегию выбрать в 2026 году
В 2026 году выбор стратегии покупки недвижимости в Турции напрямую зависит не от желания «купить подешевле», а от цели и уровня подготовки покупателя.
Если вы иностранец и планируете: переезд, оформление ВНЖ, покупку жилья для жизни или стабильной аренды,
👉 базовой и наиболее безопасной стратегией остаётся покупка готовой недвижимости на рынке - у застройщика или у частного собственника с полной юридической проверкой.
Такой формат:
- позволяет проверить объект до сделки,
- исключает скрытые судебные риски,
- даёт прогнозируемый результат без сюрпризов.
Судебные и банковские аукционы в Турции могут использоваться только как дополнительный инструмент, а не как основа стратегии, и при соблюдении условий:
- участие через юриста или профессионального посредника,
- понимание, что дисконт компенсирует повышенные риски,
- отсутствие жёсткой привязки к срокам переезда или ВНЖ.
Чего точно не стоит делать
Важно не путать:
- аукцион как профессиональный инвестиционный инструмент
- и эксперимент ради адреналина и «ощущения выгоды».
Недвижимость в Турции - это: долгосрочный актив, часть миграционной стратегии, элемент финансового планирования, а не ставка в лотерее.
Как работает RestProperty с квартирами с торгов
RestProperty - лицензированное агентство недвижимости в Турции, работающее с 2003 года. Мы не являемся площадкой торгов, не аккумулируем объекты на собственном балансе и не выступаем в роли банка или аукционного организатора.
Наша роль - профессиональное сопровождение между инвестиционными целями клиента и реальностью турецкого рынка недвижимости: с его правовыми нюансами, рыночными циклами, рисками, ограничениями и возможностями.
Мы помогаем не «выиграть торги», а принять взвешенное решение:
- когда аукцион действительно уместен и оправдан,
- а когда безопаснее и рациональнее выбрать классическую рыночную сделку.
Мы:
- отсекаем юридически опасные сценарии,
- даём альтернативы, если аукционный формат не соответствует целям клиента.
В том числе предлагаем: новостройки, готовые квартиры, проектные инвестиции в Анталье, Аланье, Стамбуле, Бодруме и других городах.
У нас собственная база объектов, глубокая экспертиза по курортной недвижимости Турции, а также предложения в Дубае, Таиланде и на Северном Кипре.
Иногда вместо одной «супервыгодной» квартиры с торгов разумнее выбрать:
- готовую квартиру под аренду с понятным спросом и подтверждённой историей доходности
- ликвидную новостройку для перепродажи в фазе роста рынка
- или виллу с подтверждённой юридической чистотой и прогнозируемой доходностью
Остались вопросы по циклам или выбору стратегии?
Получите персональную консультацию от экспертов RestProperty с опытом работы с 2003 года.
