Торги арестованного имущества в Турции (icra satış): полный гид 2026
Торги арестованного имущества в Турции (icra satış) - это официальный механизм принудительной продажи недвижимости должников через суд и исполнительные органы. Через такие имущественные торги на рынок выходят:
- квартиры,
- дома и виллы,
- земельные участки (arsa),
- коммерческие помещения,
- доли и целые здания,
- часто с дисконтом 30–50% к рыночной цене.
В 2025–2026 годах интерес к этому сегменту резко вырос: высокая ставка прошлых лет, рост долговой нагрузки и активная работа банков и судов привели к увеличению числа лотов по всей стране - от Стамбула и Анталии до небольших городов.
Что такое торги арестованного имущества (icra satış)
Торги арестованного недвижимого имущества — это продажа объектов, на которые наложен арест в рамках:
- неисполненных кредитных обязательств,
- судебных решений,
- процедур банкротства,
- долгов перед банками, компаниями или частными лицами.
Процедура регулируется:
- Законом об исполнительном производстве и банкротстве Турции (İcra ve İflas Kanunu),
- Турецким гражданским кодексом,
- практикой исполнительных служб İcra ve İflas Dairesi.
Продажа осуществляется через государственную электронную систему:
👉 esatis.uyap.gov.tr (портал электронных продаж UYAP)
Какие объекты продаются на icra-торгах
Через торги арестованного имущества в Турции могут продаваться:
- квартиры и дуплексы;
- дома, виллы;
- земельные участки (arsa);
- коммерческая недвижимость (магазины, офисы, склады);
- доли в объектах (пай);
- целые здания и проекты.
Где проходят официальные торги арестованного имущества
Все законные торги арестованного имущества проходят только через:
1. Портал электронных продаж UYAP
- сайт esatis.uyap.gov.tr
- вход через систему e-Devlet
- подача ставок онлайн
- виден таймер, история предложений и статусы аукциона
2. Исполнительные службы (İcra Dairesi)
- приём документов и депозитов для тех, кто не пользуется онлайн-системой;
- участие через представителей;
- оформление участия без депозита по специальному разрешению (в исключительных юридических ситуациях).
Если «аукцион» не связан с UYAP / İcra Dairesi, это не icra satış, а что-то иное (маркетинг, частные торги, либо откровенный фейк).
Как проходит аукцион icra satış: по шагам
1. Публикация объявления
Лот публикуется: на ilan.gov.tr (официальный сайт объявлений), затем дублируется в системе e-satış.
В объявлении указывают: оценочную стоимость (muhammen bedel); стартовую цену (как правило, от 50% оценочной); даты первых и вторых торгов; размер депозита; ставку НДС (если он применяется).
2. Внесение депозита
Для участия нужно внести депозит обычно 10% от оценочной стоимости.
Срок: до 23:30 дня, предшествующего окончанию торгов.
Способы: онлайн через интеграцию с VakifBank (банковское окно на портале), либо напрямую в соответствующую İcra Dairesi.
Без депозита участие невозможно, если только заранее не получено специальное разрешение İcra Dairesi (редкая юридическая опция для отдельных категорий кредиторов).
3. Подача ставок
Ставки подаются: онлайн через портал esatis.uyap.gov.tr; либо физически — на финальной очной сессии, если формат комбинированный.
Правило продления: если новая ставка внесена в последние минуты (обычно 10 минут), аукцион автоматически продлевается (обычно на 3 минуты), общее время продления ограничено (как правило, 1 час).
4. Победа в торгах
Побеждает участник, предложивший максимальную цену, при условии что: его предложение не ниже установленного минимума (обычно 50% оценочной стоимости + покрытие долга и расходов), соблюдены все формальные требования.
Депозит победителя засчитывается в оплату, депозиты остальных участников возвращаются.
5. Оплата и оформление
Победитель обязан: внести 100% суммы на счёт исполнительной службы в установленный законом срок (как правило, до 7 дней — точный срок указан в документах), представить необходимые документы для регистрации.
После оплаты и завершения формальной процедуры: истекает срок возможных жалоб и обжалований, исполнительная служба даёт ход регистрации права собственности в кадастре (tapu sicili), новое ТАПУ оформляется на имя покупателя.
Плюсы торгов арестованного имущества в Турции
✅ 1. Минимально возможная цена
Стартовая цена: обычно от 50% оценочной стоимости, на вторых торгах, при слабом спросе, фактическая цена может опуститься ещё ниже.
Реальные кейсы 2025–2026 годов показывают: квартиры с дисконтом 30–40% к рыночной цене, земельные участки - до 50% ниже рынка, особенно в нераскрученных локациях или при юридических/технических особенностях.
✅ 2. Законное очищение от арестов и ипотек (в рамках производства)
После завершения icra-продажи и регистрации права собственности:
- ипотеки и аресты, ставшие основанием исполнительного производства, снимаются;
- выручка от продажи направляется на погашение требований кредиторов по делу;
- покупатель получает право собственности на основании решения суда, то есть юридически защищённый титул в части именно прав собственности.
Важно понимать границы этого «очищения»: коммунальные долги, айдат, градостроительные нарушения, статус imar/iskan, возможные незаконные этажи, а также фактическая занятость объекта (жильцы, арендаторы) не исчезают автоматически и требуют отдельной проверки и, при необходимости, дальнейших действий со стороны покупателя.
✅ 3. Прозрачный электронный процесс
все ставки фиксируются в системе; работает понятный таймер аукциона; видна история предложений; алгоритм продления единый для всех. Это государственная цифровая платформа, а не «серый рынок».
Минусы и ключевые риски icra satış
❌ 1. Объект продаётся «как есть»
Недвижимость продаётся: без гарантий по техническому состоянию; без обязательного доступа внутрь до покупки; часто без актуальных данных об отделке и коммуникациях.
В описании нередко прямо указывают: «İçerisine girilememiştir» — «Доступ внутрь не осуществлялся».
То есть вы покупаете объект по документам и нескольким фотографиям, не видя реальное состояние внутри.
❌ 2. Возможные жильцы или арендаторы
Если объект: занят бывшим владельцем, сдан по договору аренды, фактически захвачен третьими лицами (işgalci), выселение и приведение объекта в свободное состояние полностью ложится на покупателя и часто требует отдельного судебного процесса, времени и дополнительных расходов.
❌ 3. Жёсткий срок и формат оплаты
После победы: даётся короткий срок (как правило, до 7 дней), должна быть оплачена вся сумма.
Использование классической ипотеки почти всегда проблематично: банки не успевают пройти свои процедуры, исполнительная служба требует соблюдения строгих сроков. Фактически участвовать могут те, у кого есть свободный капитал или готовые кредитные лимиты.
❌ 4. Бюрократия, язык и технические нюансы
интерфейс портала только на турецком языке; для онлайн-участия нужен турецкий ID, e-Devlet и адрес в системе MERNİS; к участию через представителя предъявляются формальные требования (нотариальные доверенности, регистрация и т.п.). Одна неправильно поданная ставка, ошибка в реквизитах или нарушенный срок могут означать потерю депозита.
Может ли собственник сам выставить недвижимость на icra-аукцион?
Кратко: нет.
icra satış - это исключительно принудительная процедура, которую запускают: суд, исполнительная служба İcra ve İflas Dairesi, и только при наличии юридического основания: просроченный долг, вступившее в силу судебное решение, взыскание по кредиту, процедура банкротства и т.п.
Собственник не может: зайти на esatis.uyap.gov.tr, «сам выставить» квартиру, выбрать формат торгов и стартовую цену.
На портале публикуются только объекты, переданные на продажу исполнительными органами, а не по желанию владельца. Фраза в стиле «собственник выставил квартиру на аукцион, чтобы продать быстрее» в контексте icra satış, либо маркетинговое искажение, либо неверное понимание процесса.
Частые ошибки покупателей на торгах (icra satış)
Ошибка №1. Путать icra-торги с банковскими аукционами
Расхожая логика: «Это тоже торги, значит, одинаково безопасно».
На деле: icra satış - судебная принудительная продажа через İcra Dairesi; банковский аукцион - продажа недвижимости, которая уже перешла в собственность банка. Риски, сроки и ответственность сторон разные.
Ошибка №2. Не учитывать формат «как есть»
На icra-торгах: нет гарантий по отделке, коммуникациям и скрытым дефектам; осмотр либо ограничен, либо невозможен; техническое состояние здания может быть неудовлетворительным. Покупка «под ключ» без резерва на ремонт - частый путь к разочарованию.
Ошибка №3. Игнорировать возможных жильцов и арендаторов
Миф: «Если продаётся с торгов, значит, квартира пустая».
Реальность: бывший собственник может продолжать там жить; арендатор с действующим договором имеет свои права; могут быть фактические захватчики. Выселение - это обязанность нового владельца, а не суда или государства.
Ошибка №4. Недооценка сроков и способа оплаты
После победы нужно: оплатить 100% стоимости в очень короткий срок, соблюсти все формальности. Многие участники выигрывают торги, но не успевают оплатить и теряют депозит.
Ошибка №5. Участие без проверки статуса и ТАПУ
Особенно рискованно: для целых зданий, для земельных участков, для старых домов.
Можно купить: здание, которое в кадастре числится просто как «земельный участок» без кат-иртифакта; объект с незаконными этажами (kaçak kat); долю (пай), а не конкретную квартиру. Юридическое «очищение от арестов» при этом не делает объект законным с точки зрения статуса и Искан.
Ошибка №6. Идти на торги без юриста или опытного представителя
Для иностранцев это критично: языковой барьер, тонкости процедур UYAP, специфический юридический язык объявлений. Одна техническая ошибка или непонимание статуса объекта в документах может стоить 10% депозита и многих месяцев разбирательств.
Ошибка №7. Вера в «гарантированный дисконт»
Фраза: «На торгах всегда дешево» - миф.
В ликвидных районах Стамбула, Анталии, Анкары: конкуренция высокая, крупные турецкие инвесторы активно участвуют, итоговая цена на хороших лотах часто поднимается до уровня рынка или близко к нему. icra satış - это не халява, а инструмент для тех, кто умеет оценивать риск и быстро принимать решения.
Сравнение: icra-торги vs банковские аукционы vs обычный рынок
(краткая выжимка для понимания стратегий)
| Критерий | ICRA (торги арестованного имущества) | Банковские аукционы | Обычный рынок |
|---|---|---|---|
| Продавец |
İcra ve İflas Dairesi (исполнительная служба) |
Банк как собственник | Частный владелец / застройщик |
| Основание продажи | Принудительное взыскание | Объект уже у банка | Добровольная продажа |
| Публикация | esatis.uyap.gov.tr | сайты банков, e-ihale | порталы, агентства |
| Потенциальный дисконт | 20–50% | 10–30% | 0–10% |
| Депозит | обычно 10% | 6–10% |
обычно нет |
| Отказ от ставки | невозможен | невозможен | возможен до подписания договора |
| Рассрочка / кредит |
практически нет |
часто возможна рассрочка у банка |
ипотека, рассрочки от застройщика |
| Состояние объекта | «как есть», часто без осмотра | «как есть», больше данных | можно осмотреть и проверить |
| Юридическая сложность | очень высокая | средняя | низкая |
| Подходит иностранцам | лишь с серьёзной подготовкой | да, при сопровождении | да, оптимальный вариант |
| Основной плюс | максимальный потенциальный дисконт | баланс цены и контроля | безопасность и предсказуемость |
| Основной риск | потеря депозита, выселение | скрытые риски + условия | переплата против «торгов» |
Кому подходит каждый формат
1. Icra-торги (торги арестованного имущества)
Подходят: профессиональным турецким инвесторам; девелоперам и фондам, которые умеют: работать с выселением, вести судебные процессы, жить с высокой неопределённостью; игрокам с собственным юристом и аналитикой по районам.
Не подходят: иностранцам без глубокого понимания турецкой правовой системы; семьям, покупающим недвижимость «для жизни»; инвесторам без финансового резерва и профессионального сопровождения.
2. Банковские аукционы недвижимости
Подходят: иностранным инвесторам при участии юриста; покупателям, готовым принять объект «как есть», но желающим понятный регламент; тем, кто ищет компромисс между ценой и контролем.
3. Обычный рынок
Подходит: семьям, планирующим переезд и жизнь у моря; инвесторам, ценящим предсказуемость, а не максимальный дисконт; покупателям, для которых важны: возможность осмотра, нормальная проверка объекта, гибкие условия сделки.
Главный плюс рынка: при грамотной проверке вы покупаете чистый объект без будущих сюрпризов, пусть и без «сказочных» скидок.
Остались вопросы по циклам или выбору стратегии?
Получите персональную консультацию от экспертов RestProperty с опытом работы с 2003 года.
