Отель, магазин или офис: во что выгоднее вложиться в Турции

В Турции можно купить не только жилую недвижимость, но и коммерческую. Очень многие так и делают: покупают помещения и сдают их под офисы, магазины, рестораны и пр. Турция сегодня лидирует по росту экономики в Европе, развитие во всех сферах идет максимально ускоренными темпами. Поэтому покупать тут любую недвижимость очень выгодно. Коммерческая представляет интерес еще и потому, что она будет действительно работать на вас. Поскольку малый и средний бизнес сейчас в Турции на подъеме, аренда офисов и других коммерческих помещений всегда востребована.

Сразу отметим, что правила покупки коммерческой недвижимости для иностранцев точно такие же, как и для местных жителей. Единственное отличие: должен быть обязательно ВНЖ. Но с этим проблем нет: он дается сразу на стадии заключения договора о купле-продаже недвижимости.

Что выгоднее сдавать?
Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются отели, помещения под магазины, офисы, косметические салоны и парикмахерские. Это основные типы коммерческой недвижимости, которые предлагаются на рынке. Поэтому целесообразнее покупать помещения универсальные, так, чтобы там можно было открыть и офис, и магазин, и парикмахерскую. Наибольшей востребованностью в этом плане пользуются не отдельно стоящие здания, а первые этажи в многоэтажках.

Как известно, в Турции огромное количество жилых комплексов, где первые или нулевые этажи называются Dükkan (дюкан) или коммерческое помещение. Их покупают, а затем сдают в аренду, с целью получения постоянного пассивного дохода. Важно, что помещения эти всегда востребованы: жилые комплексы в турецких городах огромны, а значит и клиенты будут всегда. Если вы планируете сдавать помещение в дюкане под заведение общепита, к примеру, кафе или ресторана, то на это нужно специальное разрешение, получить которое достаточно просто. Еще одним плюсом дюканов является то, что помещение можно оформить и обратно в жилое и жить там, как в обычной квартире.

Любое коммерческое помещение будет востребовано, при условии правильного выбора места его расположения.

Где выгоднее покупать коммерческую недвижимость?
Правильно купить коммерческую недвижимость ― целое искусство! Им, кстати, в совершенстве владеют сотрудники компании RestProperty. Поэтому, первое и главное правило: обращайтесь только к профессионалам!

Коммерческая недвижимость приобретается в собственность с одной целью: получение дохода. А 90% арендной платы зависит от места, где будет находиться объект.

Для каждого типа объектов коммерческой недвижимости есть свое доходное место.

Офисы
Выгоднее всего покупать их в крупных городах. Стамбул, Анкара, Анталья ― там много больших компаний, огромное число маленьких фирм: вы всегда найдете желающих снять ваше помещение под офис. Есть один минус: коммерческие помещения в крупных городах стоят на порядок дороже, чем в небольших. Гораздо дешевле будет приобрести помещения под офис в Алании или Бурсе, или другом населенном пункте, но только объект обязательно должен быть в деловом (а не туристическом!) центре города. Рентабельность от сдачи в аренду офиса зависит от размера помещения, его внешнего вида и места, где он находится. Конечно, в мегаполисах рентабельность будет выше, но и вложений на этапе покупки потребуется больше.

Еще один вариант получения пассивного дохода от аренды, так называемые "домашние офисы". То есть, можно купить квартиру в ЖК (как правило, для этого приобретаются квартиры на нулевом, 1 или 2 этажах) и сдавать ее, как офис. Снимают их, как правило, частные юристы, психологи и другие предприниматели.

Магазины, салоны и др. торговые точки
Как было сказано выше, выгоднее всего покупать их на первых этажах жилых комплексов. Там точно всегда будут покупатели, а значит, и аренда будет востребованной. Если коммерческое помещение отдельно стоящее, то очень важно, чтобы оно находилось в людном месте: рядом с какой-либо туристической достопримечательностью, с рестораном или в месте с большой проходимостью людей. Важно понимать, что и доходы с объектов этого типа будут разные. Одно дело, если помещение снял частный предприниматель, торгующий сувенирной продукцией на окраине Измира и совсем другое, еще помещение арендует, к примеру, солидный салон ювелирных украшений в центре Стамбула.

Что касается района, то тут нет особых предпочтений по городам и провинциям: люди покупают вещи и товары, пользуются услугами парикмахеров и пр. в любом населенном пункте.

Отель
Отели в Турции один из самых востребованных типов коммерческих помещений, что вполне объяснимо. При покупке отеля в первую очередь стоит обращать внимание на его близость к морю (чем ближе, тем дороже стоимость отеля и, соответственно, тем больше вы сможете получить за аренду). Также важно его первоначальное состояние: снимут его, чтобы сделать отелем 5* или 3*: стоимость аренды будет очень разниться. Поэтому есть два варианта. Либо сразу покупать здание с отличной отделкой, инфраструктурой, оборудованное всем необходимым, либо быть готовым к последующим затратам в виде капитального ремонта. В популярных курортных зонах, таких как Алания, Фетхие, Измир, стоимость отелей довольно высока. Но покупка себя оправдает: миллионы отдыхающих посещают эти населенные пункты круглый год, а значит и доход от аренды будет хорошим. При покупке отеля следует изучить поток туристов не только в летний сезон, но и в зимний. Если в местности, где вы покупаете отель, зимой туристов почти не бывает, возможны и проблемы со арендаторами.

Общие правила выбора места для покупки коммерческой недвижимости:

1. наличие транспорта. Где бы вы не покупали помещение для сдачи в аренду, важно чтобы рядом были остановки общественного транспорта.
2. парковки. Особенно важно для магазинов и офисов.
3. состояние близлежащих домов. Если рядом находятся старые здания, если сам район неухоженный, то и арендаторов будет найти проблематичнее. Справедливости ради следует отметить, что подобных мест в Турции крайне мало.
4. ознакомительный тур. Никогда не покупайте коммерческое помещение по картинке в интернете! Обязательно сами посетите Турцию, чтобы уже на месте посмотреть и оценить лично все вышеперечисленные пункты.

Рентабельность коммерческих помещений в Турции
Рентабельность зависит от размера помещения, от города, где оно находится и от вида бизнеса, который в нем будет вестись.

В среднем, она составляет порядка 7% в крупных городах и порядка 5% в небольших. Но следует помнить, что чем выше будет рента, тем больше будет стоить коммерческое помещение изначально. Невозможно купить дешевое помещение на окраине Алании и получать с него такую же арендую плату, как с дорогого офисного в центре Антальи.

При подсчете рентабельности следует учитывать и обязательные платежи.
— страховка. Обязательным в Турции является страхование от землетрясений. Страхуются все здания, находящиеся в границах муниципалитетов.
— обязательные налоги. Более подробно о том, какие налоги нужно платить на коммерческую недвижимость тут.
— амортизация. В процессе пользования вашим помещением будет неизбежен его износ, а значит, последующий ремонт.
— расходы на обслуживание (отопление, электричество, водопотребление. Но обычно в договоре прописывается, что за все это платит арендатор).
— расходы по управлению объектом недвижимости. Сложно управлять и следить за объектом недвижимости из другой страны. Поэтому обычно заключается договор с компанией, которая и управляет коммерческим объектом, сдавая его и следя за порядком.

Как видно, купить и зарабатывать на коммерческой недвижимости в Турции достаточно просто. А чтобы было еще более просто определиться с тем, что именно купить — подсказка.

18.10.2017