Законопроект по устранению препятствий продаж недвижимости в Турции
Президент АЛТСО (Торгово-промышленная палата г.Аланья) Керим Айдоган прокомментировал слова Эрдогана Байрактар'a - Министра Окружающей Среды и Градостроительства , что законопроект по устранению препятствий продаж недвижимости иностранным гражданам является прекрасной возможностью для покрытия финансового дефицита Турции . Айдоган, выразил свою удовлетворенность , что доклад предоставленный АЛТСО в октябре 2010 года премьер-министру Реджеп Таййип Эрдогану, годы кропотливой борьбы по устранению препятствий продаж недвижимости иностранным гражданам принес свои плоды на сегодняшний день.
АЛТСО В ОКТЯБРЕ 2010 ГОДА ПОДГОТОВИЛ ДОКЛАД ДЛЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЕГО ПРЕМЬЕР-МИНИСТРУ
Президент АЛТСО Керим Айдоган напомнил, что в октябре 2010 года был подготовлен доклад о точке зрения на счет законопроекта об устранении препятствий продаж недвижимости иностранным гражданам и предоставил его заместителю помощника премьер-министра Касым Давас'у для передачи его Премьер-министру Реджеп Таййип Эрдогану. Айдоган, рассказал что также доволен и тем, что его предложения в докладе один в один совпали с пояснениями Министра Окружающей Среды и Градостроительства Эрдоган Байрактар'a. Айдоган также отметил, что устранение препятствий продаж недвижимости иностранным гражданам не только выгодно для Аланьи, но и экономике страны и в качестве примера привел Испанию, где вообще нет каких-либо ограничений в продаже недвижимости иностранным гражданам.
Президент АЛТСО отметил, что " инвестиции от прямых продаж недвижимости за 2009 год в Испании составили 3,6 миллиардов евро. Эта цифра в 2008 году составляла 5,3 миллиарда евро. В нашей же стране эта цифра в 2009 году составила 1,8 миллиардов евро. Если сравнить Турцию и Испанию, то мы видим что вложенный капитал в экономику нашей страны в 3 раза меньше. В то время как многие страны Средиземноморского побережья, чтобы получить свою долю на рынке продаж недвижимости иностранным гражданам идут им на встречу. Надеемся что законопроект в скором времени вступит в силу".
А с другой стороны, в докладе предоставленного заместителю помощника премьер-министра Касым Давас'у для передачи его Премьер-министру Реджеп Таййип Эрдогану были изложены следующие взгляды:
ИЗ ДОКЛАДА АЛТСО ОТ 01.09.2010
Несмотря на то, что вопрос о приобретении недвижимости иностранными гражданами стоит на повестке дня не так и уж давно, этот вопрос стал привлекать внимание после новых поправок, привнесших ряд удобств, внесенных в законодательство страны в 2003 году в рамках соответствия законодательству Евросоюза, споры вокруг этих поправок повлекли за собой запрет в Законодательстве, за которым последовала новая поправка в законе. Независимо от того, что поправка внесенная в 2003 году не принесла кардинальных изменений, но факт роста продаж недвижимости иностранным гражданам как результат внесения данной поправки еще долгое время оставался на повестке дня и даже был предметом политических дебатов. На данный период рост продаж недвижимости иностранным гражданам не столько как результат упрощения приобретения недвижимости, но и также серьезные шаги Турции предпринятые в процесс вступления в ЕС , как отражение стабильности их решений. Стабильная политика вступления Турции в ЕС как полноправного его члена, изменила взгляды граждан многих стран Евросоюза на Турцию, и это привело к быстрому развитию как туризмa, так и в приобретении недвижимости иностранными гражданами.
Данный незапланированный процесс к сожалению здраво не управлялся, став предметом различных спекуляций повлек за собой применение некоторых маргинальных мер и возникновению различного рода препятствий.
И в нашем регионе данный процесс стал причиной важных событий. В последнее время, наш регион, который является одним из важных туристических центров, со своим мягким климатом и прекрасным географическим расположением, все больше имеет спрос у тысяч иностранных граждан как место для постоянного проживания. Особенно этот спрос набирает силу в Аланьи после 2003 года. Эти события после 203 года заново возродили строительный и к нему прилагающийся сектор, и стали причиной важных инвестиций в данную индустрию. В результате , если до 31.12.2003 года в нашем регионе было продано всего 3.496 единиц жилья иностранцам, то на 31.12.2009 года эта цифра возросла на 13.504 единиц и стала в общей сложности 17.000. Если до 2004 года в нашем регионе продавалось жилья иностранным гражданам от 100 до 150 единиц в год, то в последующие годы эта цифра возросла до 2.000 - 2.500 единиц.
Спрос на жилье в нашем регионе повлек за собой взрыв в строительном секторе. Несмотря на то , что и были некоторые препятствия в пунктах Законодательства об отмене продаж жилья иностранцам, в конце 2005 года были внесены новые поправки в Законодательство в Статью 35. о приобретении недвижимости и продажа недвижимости возобновилась.
Этот процесс для граждан некоторых стран во главе с Данией был периодом неопределенности, в результате некоторых действий представилась возможность приобретать недвижимость иностранным гражданам путем получения вида на жительство. В результате усиленных действий были преодолены бюрократические препятствия в этом направлении и было получено разрешение выдачи вида на жительство (ВНЖ) уже в г.Аланья.
Несмотря на все эти положительные результаты оживленность на рынке продаж не достиг должного уровня, и это несмотря на то что из-за спроса на жилье за последние пять лет в регионе было построено около 14.000 единиц жилья. .
Поправки о Земельном Кадастре внесенные в Законодательство от 2003 года по приобретению жилья иностранными гражданами в Турции, можно сказать что для некоторых стран имели значительный эффект. Наглядно видно, что правовые поправки облегчившие приобретение собственности благоприятно сказались на англичан, ирландцев, голландцев, датчан и норвежцев. Если раньше граждане данных стран все больше предпочитали покупать недвижимость на Эгейском и Средиземноморском побережье, тип недвижимости пользующийся у них спросом - это квартиры, то после поправок они предпочитают приобретать недвижимость в туристических регионах.
Собственности иностранных граждан находящиеся на юго-востоке Турции, о особенно в г.Хатай, который является предмет споров, то очевидно, что этот предмет споров возник еще до, того когда земли области еще не были включены в пределы границ Турции.
В обществе бытует мнение о том что, что к области ГАП (Юго-восточной Анатолии) имеет интерес Израиль, который не подтвержден статистическими данными.
Опыт в приобретении недвижимости иностранными гражданами на побережьях, через которые уже прошли страны Южной Европы, такие как Испания и Италия, Турции лишь только предстоит пройти. Всего в Турции приобретено 97.421 ( по статистике на 01.09.2010 год). Но, например Испания, которая является миграционной зоной отдыха Северных Европейцев, насчитывает 2.000.000 единиц жилья проданных иностранцам. Материальная же ценность в денежном эквиваленте это-300-400 миллиардов евро.
В соответствии с этими данными, видно что Турция, в вопросе приобретения недвижимости иностранными гражданами еще в самом начале этого процесса. Рост приобретения недвижимости иностранными гражданами стало формой иностранных инвестиций в стране, а это указывает на то, что Турция стала новым предпочитаемым регионом на всемирном рынке недвижимости. В нашей стране до сих пор, иностранные граждане как физические лица, в рамках закона и принципа взаимности, имеют право приобретать недвижимости находящиеся в рамках плана развития, в плане населенных пунктов или же собственности отведенные для этих целей, для использования их как коммерческого , так и жилищного направления. Этими поправками были введены различные ограничения в приобретении недвижимости в Турции иностранными гражданами . Наиболее важным из этих ограничений стоит ограничение по принципу взаимности.
Принцип взаимности: В международном частном праве П.в. состоит в предоставлении государством иностранным юридическим и физическим лицам определенных прав и привилегий на своей территории при условии, что и его юридические и физические лица получают такие же права и привилегии на территории соответствующих государств. Этот принцип может быть применен как де-юре, так и де-факто. Взаимность может быть установлена де-юре , например, с двусторонним соглашением между двумя странами, а может быть и без юридического текста с фактическим приложением де-факто. Соответственно, политическая взаимность основана но соглашениях между странами, т.е. признание прав приобретения недвижимости граждан договаривающихся стран на основе обязательств.
Правовая же взаимность; если в законодательстве государства содержатся поправки о приобретении недвижимости иностранными гражданами, но между странами нет принципа взаимности или же нормативных и уставных поправок, в таком случае продажа недвижимости иностранцам будет осуществлена путем предоставления реальной возможности приобретения недвижимости.
В Статье 35 Пункт шестой о Земельном Кадастре четко установлено применение принципа взаимности. Другими словами, определение принципа взаимности - это юридические и политические критерии правовой взаимности; которое будет основываться на фактической ситуации. Правовая взаимность, намного шире уставной взаимности и включает в себя политическую взаимность, таким образом при наличии правовой взаимности достаточно осуществление одного из принципов: юридического или политического взаимностей. Таким образом, на основе принципа взаимности, в законодательствах других стран будут присутствовать пункты , которые будут предусматривать что граждане Турции тоже смогут приобретать недвижимости в их стране и что данный закон будет в действии. Иностранцы приобретающие недвижимость в нашей стране и позиционирующиеся как их "вторые адреса" , в перспективе обеспечат нам высокие доходы.
Очевидно, что доходы от иностранцев перешедших на постоянное место жительство выше, чем от тех, кто приезжает на краткосрочные деловые визиты или на отдых.
Очевидно, что надо рассмотреть и инвестиционный потенциал соседних с нами стран как Иран, Сирия, а также тюркских республик во главе с Казахстаном, кроме этого надо оценить и инвестиционный потенциал и Арабских стран. Думаем, что инвестиционный спрос возрастет в особенности у стран тюркских республик, с которыми у нас близость и схожесть культур.
Наряду с этим, наша страна , в которой находятся те немногочисленные пляжи и природная красота, является довольно привлекательным регионом и для Арабских инвесторов.
Если население этих стран вместо того, чтобы покупать недвижимость в других странах предпочтут приобретать ее в Турции, которая и по географическому расположению и в культурном отношении много ближе им, то это значит, что прямые капиталовложения в нашей стране значительно возрастут. В мире, в вопросе продаж недвижимости иностранным гражданам, среди стран , где нет никаких ограничений является Испания, которую иностранцы предпочитают как вложение своих инвестиций.
Прямые инвестиции в Испании в 2009 году составили 3.6 миллиардов евро, в 2008 году оно возросло до 5,3 миллиардов евро. В Турции же прямые инвестиции в 2009 году составили всего 1,8 миллиардов долларов. В сравнении это в 3 раза меньше чем в Испании. Чтобы удовлетворить потребность мирового рынка в этой сфере, в последние годы, систему, которая называется "Испанской моделью" взяли на вооружение страны Адриатики и многие страны Средиземноморского побережья.
Еще в 1970-х годах, Испания которая была заурядной страной, с вступлением в 1986 году в Европейский Союз ускорил процесс экономического восстановления и самые большие плоды в этом процессе принес жилищный сектор. С этого момента многие иностранцы, в особенности граждане Европы и Южной Америки, стали приобретать свои вторые дома в Испании. На сегодняшний день, Испания, которая является самой успешной страной в Европе в системе продаж недвижимости как первичного, вторичного жилья, так и в области ипотечного кредитования иностранцам, может быть хорошим примером и для нас. Если брать во внимание тот факт, что Испания добилась экономического роста за счет инвестиций в строительном секторе, то можно предположить, что такие же изменения в росте иностранных инвестиций могут произойти и в Турции, в особенности после преодоления всевозможных барьеров. В нашей стране намного больше благоприятных преимуществ и отличий по сравнению с Испанией. В случае если мы используем существующие потенциалы, то в самые кратчайшие сроки мы догоним в данном вопросе Испанию и в ближайшие десять лет возможно заработаем 300-350 миллиардов евро.
Учитывая все эти условия и прогнозы, особенно в вопросах продаж недвижимости, еще раз возникает необходимость урегулирования вопросов в этом направлении. Развитие социально-экономических взаимоотношений нашей страны и большой спрос в этом направлении тюркских республик как Казахстан, Кыргызстан и соседних стран как Иран также в интересах нашей страны, поэтому мы ждем помощь и поддержку в вопросах в применении к ним принципа взаимности и внесение соответствующих правовых норм в этом направлении.
