Искан в Турции 2025. Полный гид по техническому паспорту недвижимости
Покупка недвижимости в Турции — ответственный процесс, требующий внимания к юридическим аспектам. Одним из ключевых документов, подтверждающих законность объекта, является Искан (Iskan) — технический паспорт, без которого эксплуатация здания невозможна.
В 2020 году в турецком законодательстве произошли изменения, касающиеся оформления этого документа. В статье мы подробно разберем:
1. Что такое Искан в Турции?
Искан (Iskan, İskan, Искян) — это технический паспорт и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Он подтверждает, что здание построено в соответствии с проектной документацией, нормами безопасности и пригодно для проживания.
1.1. Основные функции искана:
- Подтверждает законность постройки.
- Необходим для подключения коммуникаций (вода, электричество, газ).
- Требуется для оформления ипотеки.
- Без него невозможна регистрация договоров аренды.
- Влияет на тарифы ЖКХ (без искана оплата идет по коммерческим ставкам).
1.2. Где и кем выдается?
Документ оформляется в муниципалитете (Belediye) и Кадастровой палате (Tapu Müdürlüğü) после проверки объекта комиссией.
1.3. Внешний вид
Искан — это лист формата А4 с таблицей, содержащей:
- Данные о здании (адрес, этажность, площадь).
- Информацию о застройщике и первом владельце.
- Подпись и печать муниципалитета.
❗ Важно: Искан не переоформляется при смене собственника, так как это не документ о праве собственности (в отличие от Тапу).
Искан не является обязательным условием для покупки или продажи недвижимости, так как он выдается муниципалитетом, тогда как оформление права собственности и получение Тапу происходит через Кадастровое управление.
Если объект находится в стадии строительства, вместо искана действует другой документ — разрешение на строительство (Yapı Ruhsatı).
2. Виды искана в Турции
.jpeg)
До 2020 года существовало два типа техпаспортов, но после изменений остался один.
2.1. Genel Iskan (Генель Искан) – общий техпаспорт на весь дом
Выдается застройщику после завершения строительства.
Что проверяет комиссия перед выдачей?
- Соответствие проектной документации.
- Устойчивость к землетрясениям.
- Пожарную безопасность (лестницы, огнетушители, эвакуационные выходы).
- Состояние коммуникаций.
Что делать, если Genel Iskan нет?
- Здание считается незаконченным.
- Подключение коммуникаций возможно только через временные схемы (с повышенными тарифами).
- Банки могут отказать в ипотеке.
2.2. Ferdi Iskan (Ферди Искан) – индивидуальный техпаспорт на квартиру
Оформлялся владельцем недвижимости после покупки.
Документы для оформления:
- ТАПУ (свидетельство о собственности).
- Genel Iskan (если дом сдан до 2020 года).
- Паспорт и налоговый номер (Vergi Kimlik No).
Сроки и стоимость:
- 1–2 недели.
- 1500–2000 TL (зависит от площади).
2.3. Toplu Iskan (Топлу Искан) – новый единый техпаспорт (с 2020 года)
С 2020 года отменены Genel и Ferdi Iskan. Теперь выдается один документ – Toplu Iskan, который действует для всего жилого комплекса.
Преимущества новой системы:
- Не нужно оформлять отдельный техпаспорт на квартиру.
- Упрощает процесс проверки при покупке.
Где указано, что Toplu Iskan заменяет Ferdi?
Это закреплено в Законе о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu).
3. Как проверить искан при покупке недвижимости?
.jpeg)
3.1. Если покупаете новостройку
- Убедитесь, что у застройщика есть Yapı Ruhsatı (разрешение на строительство).
- Если дом сдан после 2020 года – запросите Toplu Iskan.
3.2. Если покупаете вторичку
- Запросите копию Ferdi Iskan (если дом сдан до 2020 года).
- Если его нет – проверьте Genel Iskan и оформите техпаспорт самостоятельно.
- Если дом новый (после 2020 года) – достаточно Toplu Iskan.
3.3. Что делать, если искан отсутствует?
- Причины: нарушения в строительстве, долги застройщика.
- Риски: высокие тарифы на коммуналку.
- Решение:
- Узнать причину (через муниципалитет).
- Если нарушения исправимы – оплатить доработки.
- Если застройщик обанкротился – жильцы могут собрать деньги и оформить искан сами.
4. Частые вопросы (FAQ)
.jpeg)
❓ Можно ли купить недвижимость без искана?
✅ Да, но есть нюансы:
- Банки не дадут ипотеку.
- Коммунальные платежи выше.
❓ Сколько стоит оформление искана?
- От 1500 до 2000 TL (зависит от площади и муниципалитета).
❓ Нужно ли переоформлять искан при продаже?
- Нет, он привязан к зданию, а не к владельцу.
❓ Что делать, если застройщик не получает искан?
- Подать жалобу в Belediye.
- Обратиться в суд (если есть нарушения договора).
5. Вывод
Искан – важнейший документ, подтверждающий легальность недвижимости.
Перед покупкой проверьте:
- Для новостроек – наличие Toplu Iskan (если дом сдан после 2020 года).
- Для вторички – Ferdi Iskan (если дом сдан до 2020 года).
- Если искан отсутствует – выясните причину и оцените риски.
Специалисты RestProperty всегда готовы помочь вам проверить наличие Искана и избежать ошибок при покупке недвижимости в Турции.
